عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
صورة الغلاف اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
8:21 دقيقة
الاقتصاد عقارات

تعافي مبيعات المنازل الجديدة في الولايات المتحدة

وتيرة ارتفاع أسعار المساكن تراجعت في المدن الأميركية

سوق الإسكان في أكبر اقتصاد في العالم يستفيد من انخفاض أسعار فائدة الرهون العقارية
سوق الإسكان في أكبر اقتصاد في العالم يستفيد من انخفاض أسعار فائدة الرهون العقارية
  • دبي: «الشرق الأوسط»
TT
  • دبي: «الشرق الأوسط»
TT

تعافي مبيعات المنازل الجديدة في الولايات المتحدة

سوق الإسكان في أكبر اقتصاد في العالم يستفيد من انخفاض أسعار فائدة الرهون العقارية
سوق الإسكان في أكبر اقتصاد في العالم يستفيد من انخفاض أسعار فائدة الرهون العقارية

تعافت مبيعات المنازل الجديدة لأسرة واحدة في الولايات المتحدة بأكثر من المتوقع في أغسطس (آب) الماضي، في أحدث علامة على أن سوق الإسكان في أكبر اقتصاد في العالم يستفيد من انخفاض أسعار فائدة الرهون العقارية.
وقالت وزارة التجارة الأميركية الأربعاء إن مبيعات المنازل الجديدة قفزت 7.1 في المائة إلى وتيرة سنوية معدلة وفق العوامل الموسمية عند 713 ألف وحدة الشهر الماضي، مدعومة بقفزة في النشاط في الجنوب والغرب.
وعدلت الوزارة وتيرة المبيعات لشهر يوليو (تموز) بالرفع إلى 666 ألف وحدة من القراءة السابقة البالغة 635 ألف وحدة. وكان خبراء اقتصاديون استطلعت «رويترز» آراءهم قد توقعوا أن ترتفع مبيعات المنازل الجديدة، التي تشكل نحو 11.5 في المائة من إجمالي مبيعات المساكن، 3.5 في المائة إلى وتيرة قدرها 660 ألف وحدة في أغسطس الماضي.
وانتعش سوق المساكن، وهو القطاع الأكثر حساسية لأسعار الفائدة، في الأشهر القليلة الماضية استجابة لهبوط حاد في أسعار الرهون العقارية. وتراجعت وتيرة ارتفاع أسعار المساكن في المدن الأميركية خلال يوليو الماضي للشهر السادس عشر على التوالي في الوقت الذي ما زالت فيه الأسعار أعلى من قدرة المشترين رغم أسعار الفائدة المنخفضة. وارتفع مؤشر «إس أند بي كور لوجي كيس - شيللر» لقياس أسعار المساكن في المدن الأميركية بنسبة 2 في المائة خلال يوليو الماضي مقارنة بالشهر نفسه من العام الماضي، وهي أقل زيادة منذ أغسطس 2012 في حين استقرت وتيرة زيادة الأسعار على المستوى الوطني عند مستوى 3.2 في المائة.
وأشارت وكالة بلومبرغ للأنباء إلى أن هذه البيانات تؤكد استمرار معاناة السوق رغم الارتفاع الملموس في أجور الأميركيين وانخفاض الفائدة على قروض التمويل العقاري، ويمثل نقص المعروض من المساكن ذات السعر المحتمل وانكماش نشاط التشييد من أبرز أسباب استمرار ارتفاع الأسعار، رغم ضعف الطلب.
وأضافت الوكالة أنه من المحتمل تحسن وتيرة ارتفاع الأسعار خلال الشهور المقبلة مع انخفاض الفائدة مما قد يشجع المزيد من المشترين على النزول إلى السوق. وقد زادت مبيعات المساكن القائمة خلال أغسطس الماضي بأكبر نسبة لها منذ أكثر من عام، في حين ارتفع متوسط أسعار هذه المساكن بثاني أعلى معدل لها منذ عام.
من ناحيته، قال فيليب مورفي المحلل الاقتصادي في مؤسسة «إس أند بي داو جونز» في بيان إن «أسعار المساكن تواصل زيادتها السنوية لكن بوتيرة ضعيفة للغاية. الارتفاع ما زال إيجابياً ويقل كثيرا عن 5 في المائة في أغلب المدن» الأميركية.
وارتفعت مبيعات المساكن القائمة في الولايات المتحدة إلى أعلى مستوى في 17 شهراً في أغسطس مواصلة الصعود لثاني شهر على التوالي. وقالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين اليوم إن مبيعات المساكن القائمة زادت 1.3 في المائة إلى وتيرة سنوية معدلة وفق العوامل الموسمية عند 5.49 مليون وحدة الشهر الماضي، مقارنة مع مبيعات بلغت 5.42 مليون وحدة في يوليو الماضي.
وكان خبراء اقتصاديون استطلعت «رويترز» آراءهم قد توقعوا أن تنخفض مبيعات المساكن القائمة 0.4 في المائة إلى 5.37 مليون وحدة. وتشكل المساكن القائمة نحو 90 في المائة من مبيعات المساكن في الولايات المتحدة. وعلى أساس سنوي ارتفعت مبيعات المساكن القائمة 2.6 في المائة في أغسطس الماضي.
وارتفع معدل تشييد المنازل بالولايات المتحدة في أغسطس الماضي لأعلى مستوياته في 12 عاما، مع زيادة في أعمال بناء المنازل التي تسع أسرة واحدة أو التي تقطنها عدة أسر، وهو ما يشير إلى أن انخفاض سعر فائدة الرهن العقاري بدأ أخيراً يدعم سوق الإسكان الذي يواجه صعوبات.
وقالت وزارة التجارة الأميركية إن عدد المنازل الجديدة قيد البناء في الولايات المتحدة قفز 12.3 في المائة إلى معدل سنوي عدل في ضوء العوامل الموسمية ليبلغ 1.364 مليون وحدة الشهر الماضي، مسجلاً أعلى مستوياته منذ يونيو (حزيران) 2007.
وجرى تعديل بيانات يوليو بالخفض لتُظهر تراجع معدل البدء في تشييد المنازل إلى 1.215 مليون وحدة، بدلاً من القراءة المسجلة سابقاً البالغة 1.191 مليون وحدة.
وكان خبراء اقتصاديون استطلعت «رويترز» آراءهم توقعوا ارتفاع وتيرة البدء في أعمال بناء المنازل إلى 1.250 مليون وحدة في أغسطس الماضي. وزادت تراخيص البناء 7.7 في المائة إلى 1.419 مليون وحدة في أغسطس، مسجلة أعلى مستوياتها منذ مايو (أيار) أيار 2007. وصعد معدل تشييد المنازل الجديدة 6.6 في المائة على أساس سنوي في أغسطس الماضي.
وكانت بيانات سابقة أظهرت تراجعاً ملموساً للمبيعات المؤجلة للمساكن في الولايات المتحدة خلال يوليو الماضي، بعد ارتفاعها الكبير في الشهرين الذي سبقاه. وذكر الاتحاد الوطني للمطورين العقاريين أن مؤشر المبيعات المؤجلة للمساكن تراجع خلال الشهر يوليو بواقع 2.5 نقطة، مقارنة بالشهر السابق، إلى 105.6 نقطة، بعد ارتفاعه خلال يونيو الماضي بواقع 2.8 نقطة إلى 108.3 نقطة وفقا للبيانات المعدلة.
وكان المحللون يتوقعون استقرار المؤشر عند نفس مستواه في الشهر يوليو الماضي. ومع التراجع الشهري للمبيعات المؤجلة، فإن هذه المبيعات تراجعت بنسبة 0.3 في المائة مقارنة بالشهر نفسه من العام الماضي، بعد ارتفاع سنوي بنسبة 1.6 في المائة خلال يونيو الماضي.
يذكر أن المقصود بالمبيعات المؤجلة، هي المبيعات التي يتم فيها توقيع عقد ابتدائي بين الطرفين دون إتمام الصفقة، والتي تتم عادة خلال فترة من 4 إلى 6 أسابيع من توقيع العقد.
وقال لورانس يون كبير المحللين الاقتصاديين في الاتحاد الوطني للمطورين العقاريين، إن «فائدة التمويل العقاري بالغة الانخفاض لم تستطع حتى الآن جذب المشترين إلى السوق»، مضيفاً أن الغموض الاقتصادي الراهن يعرقل بلا شك جزءاً من الطلب المحتمل، المطلوب بشدة هو المزيد من المعروض من المساكن ذات الأسعار المعتدلة.
وأشار تقرير الاتحاد الوطني للمطورين العقاريين إلى أن تراجع المبيعات المؤجلة خلال يوليو الماضي يعكس تراجعها في المناطق الأربع للولايات المتحدة، حيث كان التراجع أكبر في الغرب الأميركي وبلغت نسبته 3.4 في المائة، كما تراجعت المبيعات المؤجلة في الغرب الجنوبي بنسبة 2.5 في المائة وفي الأوسط بنسبة 2.4 في المائة، في حين تراجعت في الشمال الشرقي للولايات المتحدة بنسبة 1.6 في المائة.
ويتوقع «يون» انتعاشاً قصير الأجل لمبيعات المساكن بفضل أسعار الفائدة المنخفضة، لكنه يتوقع استقرار مبيعات المساكن القائمة خلال العام الحالي ككل عند مستوى 5.34 مليون وحدة، في ضوء مستوى المبيعات خلال الشهور السبعة الأولى من العام الحالي.
في الوقت نفسه، من المتوقع استمرار ارتفاع متوسط سعر المساكن القائمة في ظل نقص المعروض، رغم توقع تباطؤ وتيرة الارتفاع إلى 4 في المائة خلال العام الحالي ككل ثم إلى 3 في المائة في2020.

مواضيع
الإمارات

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات