«جيه إل إل»: توقعات باستقرار السوق العقارية في الإمارات خلال الأشهر الـ12 المقبلة

«جيه إل إل»: توقعات باستقرار السوق العقارية في الإمارات خلال الأشهر الـ12 المقبلة
TT

«جيه إل إل»: توقعات باستقرار السوق العقارية في الإمارات خلال الأشهر الـ12 المقبلة

«جيه إل إل»: توقعات باستقرار السوق العقارية في الإمارات خلال الأشهر الـ12 المقبلة

قالت شركة «جيه إل إل» للاستشارات والاستثمارات العقارية، إن المبادرات الحكومية التي أطلقتها الإمارات مؤخراً أسهمت في تحسين الحالة المعنوية للسوق وزيادة الطلب خلال الأشهر المقبلة، على الرغم من التحديات الكثيرة التي واجهت معظم قطاعات سوق العقارات الإماراتية خلال النصف الأول من عام 2019، كما سيعتمد أداء السوق خلال العام المقبل اعتماداً كبيراً على مدى سرعة تأثير هذه المبادرات.
وقالت الشركة إن المناخ الاقتصادي العام للإمارات شهد بعض التطورات الإيجابية، إذ أشار مصرف الإمارات المركزي إلى ارتفاع الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 2.2% في الربع الأول من عام 2019 بدعم من الأداء الحكومي الفعال.
وشهد الربع الثاني من العام إعلان الحكومة الإماراتية عن عدد من المبادرات الرامية إلى دفع التنوع الاقتصادي وتحفيز الطلب المتراجع في السوق، ومن ذلك إصدار قانون التملك الحر في إمارة أبوظبي، ويجيز هذا القانون الذي طال انتظاره لغير المواطنين تملك الأراضي والعقارات في المناطق الاستثمارية في الإمارة على أساس التملك الحر لأول مرة في تاريخها.
ويسعى القانون الجديد إلى تشجيع الاستثمار الأجنبي وتعزيز الثقة لدى المستثمرين. وفي الوقت نفسه، أعلنت دبي عن مبادرة جديدة للإقامة الدائمة والمعروفة باسم «البطاقة الذهبية»، والتي تمنح للمستثمرين والكفاءات الاستثنائية في مجالات الصحة والهندسة والعلوم والفن حق الإقامة الدائمة في الدولة.
وقالت دانا سلباق، مدير أول قسم البحوث في «جيه إل إل» في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: «تشير التوقعات الصادرة من التقرير إلى تحسن أداء السوق بشكل عام على المدى الطويل، وذلك بعد الإعلان عن العديد من الحوافز في الإمارات كان أبرزها القوانين الجديدة الخاصة بالتأشيرات طويلة الأمد، وإنه من غير المرجح أن تؤتي هذه المبادرات ثمارها على الفور، إلا أننا نتوقع أن يشهد بعض قطاعات سوق العقارات تعافياً في الفترة قبل حلول عام 2020».
وأضافت: «تسهم المبادرات الرامية إلى السماح للأجانب بتملك المنازل والشقق في تعزيز الطلب في السوق، على الرغم من التراجع العام في أداء قطاع الوحدات السكنية في أبوظبي ودبي، ومن المحتمل أيضاً أن يشهد قطاع المساحات الإدارية اتجاهاً صعودياً بفضل هذه المبادرات الجديدة التي جرى الإعلان عنها بهدف تحفيز الاقتصاد».
وعلى صعيد قطاع المساحات الإدارية في أبوظبي، استمرت الضغوط الهبوطية خلال الربع الثاني، حيث سجلت معدلات إيجارات المساحات الإدارية من الدرجة (أ) والدرجة (ب) تراجعاً، غير أن السوق لا تزال تشهد طلباً قوياً على الوحدات الأصغر حجماً مع تركيز الشركات العالمية على مقاييس الإشغال التي ترمي إلى تعزيز إنتاجية الموظفين من خلال الحد من المساحات المهدرة. وبالإضافة إلى ذلك، فمن المتوقع تعزيز هذا القطاع بفضل إعلان الحكومة عن إطلاق منصة التكنولوجيا العالمية «هب 71»، في إطار حزمة التحفيز الاقتصادي، التي تسعى إلى دعم الشركات الناشئة في مجال التكنولوجيا.
وفيما يخص دبي، استمرت حالة التراجع في سوق المساحات الإدارية، ولكن لا يزال هناك طلب على مساحات العمل المشتركة. وعلى الرغم من أن هذا القطاع لا يمثل حالياً سوى أقل من 1% من إجمالي المساحات الإدارية في دبي، من المتوقع أن يشهد نمواً بوتيرة سريعة خلال السنوات المقبلة.
وعلى صعيد آخر، لا يزال قطاع منافذ التجزئة في دولة الإمارات هو أكثر القطاعات مواجهة للتحديات والضغوط نتيجة الزيادة المستمرة في المعروض مقابل انخفاض الإنفاق الاستهلاكي. وللتعامل مع هذا الوضع، يستثمر مالكو مراكز التسوق في تقنيات جديدة للتوصل إلى السبل التي تمكّنهم من زيادة مبيعات منافذ البيع بالتجزئة وزيادة معدلات الإقبال. وفي محاولة للاستفادة من نمو التجارة الإلكترونية، من المتوقع أن يؤدي الإعلان عن مراكز تسوق رقمية تعتمد على التقنيات الرقمية، مثل «مول غلوبال» في دبي، إلى تعزيز أداء السوق خلال الأشهر المقبلة.
وكان قطاع الفنادق في إمارة أبوظبي هو أفضل القطاعات أداءً في الربع الثاني من عام 2019، حيث سجل زيادة قدرها 12% في متوسط الأسعار اليومية في الفترة منذ بداية العام حتى شهر مايو، مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. ومن المتوقع أن تؤثر المبادرات الحكومية، كإعفاء تأشيرات الأطفال من الرسوم وتقديم شرائح اتصال مجانية للسائحين عند الوصول، بالإضافة إلى تنظيم مجموعة متميزة ومتنوعة من الفعاليات على مدار العام، تأثيراً إيجابياً على قطاع السياحة بشكل عام.



الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة
TT

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

يَعدّ المصريون الاستثمار العقاري من بين أكثر أنواع الاستثمار أمناً وعائداً، مع الأسعار المتزايدة يوماً بعد يوم للوحدات السكنية والتجارية في مختلف الأحياء المصرية، بناءً على تغيّرات السوق، وارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، ورغم أن هذه المتغيرات تحدد سعر المتر السكني والتجاري، فإن بعض الوحدات السكنية قد تشذّ عن القاعدة، ويخرج سعرها عن المألوف لوقوعها في حي راقٍ شهير وسط القاهرة وتطل على النيل، أو حتى في عمارة سكنية شهيرة.
وبتصفح إعلانات بيع الوحدات السكنية على المواقع الإلكترونية والتطبيقات المخصصة لذلك قد يصطدم المشاهد برقم غريب يتجاوز الأسعار المتعارف عليها في الحي بشكلٍ كبير جداً، لتقفز من وحدات سكنية سعرها 3 ملايين جنيه مصري (الدولار الأميركي يعادل 15.6 جنيه مصري)، إلى أخرى مجاورة لها بأربعين مليوناً، هذه الإعلانات التي يصفها متابعون بأنها «غريبة جداً» على مواقع التواصل الاجتماعي، وسط أسئلة منطقية عن السبب الرئيسي وراء هذه الأسعار، التي تؤكد تفوق أسعار بيع بعض الشقق السكنية على أسعار فيلات بالمدن الجديدة.
على كورنيش النيل، تطل واحدة من أشهر العمارات السكنية بحي الزمالك وسط القاهرة، تحديداً في عمارة «ليبون» التي سكنها عدد من فناني مصر المشهورين في الماضي، تُعرض شقة مساحتها 300 متر للبيع بمبلغ 40 مليون جنيه، أي نحو 2.5 مليون دولار، رغم أن متوسط سعر المتر السكني في الحي يبلغ 23 ألف جنيه، وفقاً لموقع «عقار ماب» المتخصص في بيع وشراء الوحدات السكنية في مصر.
ولا يشتري الناس بهذه الأسعار مجرد شقة، بل يشترون ثقافة حي وجيراناً وتأميناً وخدمات، حسب حسين شعبان، مدير إحدى شركات التسويق العقاري بحي الزمالك، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «عمارة ليبون واحدة من أعرق العمارات في مصر، وأعلاها سعراً، والشقة المعروضة للبيع كانت تسكنها الفنانة الراحلة سامية جمال»، مؤكداً أن «هذه الإعلانات تستهدف المشتري العربي أو الأجنبي الذي يبحث عن عقار مؤمّن، وجيراناً متميزين، وثقافة حي تسمح له بالحياة كأنه في أوروبا، فسعر الشقة ربما يكون مماثلاً لسعر فيلا في أفضل التجمعات السكنية وأرقاها في مصر، لكنه يبحث عن شقة بمواصفات خاصة».
وفي عام 2017 أثار إعلان عن شقة بجوار فندق «أم كلثوم» بالزمالك، الجدل، بعد عرضها للبيع بمبلغ 3 ملايين دولار، وتبين فيما بعد أن الشقة ملك للسياسي المصري أيمن نور، لكن شعبان بدوره يؤكد أن «الناس لا تهتم بمن هو مالك الشقة في السابق، بل تهتم بالخدمات والجيران، وهذا هو ما يحدد سعر الشقة».
ويعد حي الزمالك بوسط القاهرة واحداً من أشهر الأحياء السكنية وأعلاها سعرها، حيث توجد به مقرات لعدد كبير من السفارات، مما يجعله مكاناً لسكن الأجانب، وينقسم الحي إلى قسمين (بحري وقبلي) يفصلهما محور (26 يوليو)، ويعد الجانب القلبي هو «الأكثر تميزاً والأعلى سعراً، لأنه مقر معظم السفارات»، وفقاً لإيهاب المصري، مدير مبيعات عقارية، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «ارتفاع الأسعار في الزمالك مرتبط بنقص المعروض في ظل ازدياد الطلب، مع وجود أجانب يدفعون بالعملات الأجنبية، وهم هنا لا يشترون مجرد إطلالة على النيل، بل يشترون خدمات وتأميناً عالي المستوى».
وعلى موقع «أوليكس» المخصص لبيع وتأجير العقارات والأدوات المنزلية، تجد شقة دوبليكس بمساحة 240 متراً في الزمالك مكونة من 4 غرف، معروضة للبيع بمبلغ 42 مليون جنيه، وشقة أخرى للبيع أمام نادي الجزيرة مساحة 400 متر بمبلغ 40 مليون جنيه.
ورغم ذلك فإن أسعار بعض الوحدات المعروضة للبيع قد تبدو مبالغاً فيها، حسب المصري، الذي يقول إن «السعر المعلن عنه غير حقيقي، فلا توجد شقة تباع في عمارة (ليبون) بمبلغ 40 مليون جنيه، وعند تنفيذ البيع قد لا يتجاوز السعر الثلاثين مليوناً، وهو سعر الوحدة السكنية في عمارة (العبد) المطلة على نادي الجزيرة والتي تعد أغلى عقارات الزمالك».
والشريحة المستهدفة بهذه الأسعار هي شريحة مختلفة تماماً عن الشريحة التي يستهدفها الإسكان الاجتماعي، فهي شريحة تبحث عن أسلوب حياة وإمكانيات معينة، كما يقول الخبير العقاري تامر ممتاز، لـ«الشرق الأوسط»، مشيراً إلى أن «التعامل مع مثل هذه الوحدات لا بد أن يكون كالتعامل مع السلع الخاصة، التي تقدم ميزات قد لا تكون موجودة في سلع أخرى، من بينها الخدمات والتأمين».
وتتفاوت أسعار الوحدات السكنية في حي الزمالك بشكل كبير، ويقدر موقع «بروبرتي فايندر»، المتخصص في بيع وتأجير العقارات، متوسط سعر الشقة في منطقة أبو الفدا المطلة على نيل الزمالك بمبلغ 7 ملايين جنيه مصري، بينما يبلغ متوسط سعر الشقة في شارع «حسن صبري» نحو 10 ملايين جنيه، ويتباين السعر في شارع الجبلاية بالجانب القبلي من الحي، ليبدأ من 4.5 مليون جنيه ويصل إلى 36 مليون جنيه.
منطقة جاردن سيتي تتمتع أيضاً بارتفاع أسعار وحداتها، وإن لم يصل السعر إلى مثيله في الزمالك، حيث توجد شقق مساحتها لا تتجاوز 135 متراً معروضة للبيع بمبلغ 23 مليون جنيه، ويبلغ متوسط سعر المتر في جاردن سيتي نحو 15 ألف جنيه، وفقاً لـ«عقار ماب».
وتحتل الشقق السكنية الفندقية بـ«فورسيزونز» على كورنيش النيل بالجيزة، المرتبة الأولى في الأسعار، حيث يبلغ سعر الشقة نحو 4.5 مليون دولار، حسب تأكيدات شعبان والمصري، وكانت إحدى شقق «فورسيزونز» قد أثارت الجدل عندما عُرضت للبيع عام 2018 بمبلغ 40 مليون دولار، وبُرر ارتفاع السعر وقتها بأن مساحتها 1600 متر، وتطل على النيل وعلى حديقة الحيوانات، وبها حمام سباحة خاص، إضافة إلى الشخصيات العربية المرموقة التي تسكن «فورسيزونز».
وتحدد أسعار هذا النوع من العقارات بمقدار الخدمات والخصوصية التي يوفّرها، وفقاً لممتاز، الذي يؤكد أن «العقار في مصر يعد مخزناً للقيمة، ولذلك تكون مجالاً للاستثمار، فالمشتري يبحث عن عقار سيرتفع سعره أو يتضاعف في المستقبل، ومن المؤكد أنه كلما زادت الخدمات، فإن احتمالات زيادة الأسعار ستكون أكبر، خصوصاً في ظل وجود نوع من المستهلكين يبحثون عن مميزات خاصة، لا تتوافر إلا في عدد محدود من الوحدات السكنية».