عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:48 دقيقه
الاقتصاد عقارات

زيادة تدفق رؤوس الأموال من الشرق الأوسط لأوروبا

«جيه إل إل» تعزوها إلى تنويع محافظ الاستثمار وعوائد الفنادق

زيادة تدفق رؤوس الأموال من الشرق الأوسط لأوروبا
  • دبي: «الشرق الأوسط»
TT
  • دبي: «الشرق الأوسط»
TT

زيادة تدفق رؤوس الأموال من الشرق الأوسط لأوروبا

زيادة تدفق رؤوس الأموال من الشرق الأوسط لأوروبا

قال تقرير صادر أمس إن منطقة الشرق الأوسط ستواصل قيادة الاستثمارات في قطاع الفنادق الأوروبي خلال عام 2019 وما بعده، وذلك بما يتخطّى قيمة تدفقات رؤوس الأموال القادمة من المنطقة إلى أوروبا، والتي بلغت قيمتها 3.2 مليار دولار خلال عام 2018.
وأشار تقرير «جيه إل إل» للاستشارات العقارية لتوقعات الاستثمار في الفنادق لعام 2019 إلى أن قطاع الفنادق في أوروبا قد استأثر خلال عام 2018 بالحصة الأكبر من الاستثمارات ورؤوس الأموال عبر الحدود على مستوى العالم، مع العلم أن منطقة الشرق الأوسط وآسيا تُمثلان المساهم الأكثر أهمية في تلك الاستثمارات.
ولفت إلى أن التوقعات تشير إلى أن تدفقات رأس المال الواردة من هذه المنطقة ستستمد زخماً أكبر بفضل تنويع محافظ الاستثمار الدولية، والعوائد الجذابة للفنادق مقارنة بالقطاعات الأخرى في سوق العقارات.
وفي هذا السياق قال عمرو النادي نائب الرئيس التنفيذي لمجموعة الفنادق والضيافة الدولية في دبي لدى «جيه إل إل»: «من المرجّح أن يشهد قطاع السفر والسياحة عاماً قياسيا آخر خلال عام 2019 خاصة مع استمرار نمو أعداد المسافرين، وذلك بصرف النظر عن التوقعات بأن تواجه الأسواق الاقتصادية والعقارية العالمية موجة من التباطؤ خلال العام».
وبحسب التقرير، تسهم الركائز القوية لقطاعات الأعمال والسياحة في أوروبا - والتي تستمد الدعم من مشاريع البنية التحتية الطموحة - في مواصلة جذب المستثمرين نحو الأصول القوية والفرص الجديدة، رغم حالة انعدام اليقين السياسي التي تسيطر على هذه المنطقة.
وأوضح النادي: «من المتوقع أن تحافظ أحجام الاستثمارات الفندقية العالمية على استقرارها خلال عام 2019 بالتوازي مع تسجيل مستوياتٍ ثابتة من توجهات الاستثمار من الشرق الأوسط على وجه الخصوص. ومن المرجح أن يركز المستثمرون الدوليّون بشكل متزايد على الأصول الفردية ذات العوائد المرتفعة، بما في ذلك عمليات وصفقات الاستحواذ في الأسواق الأوروبية (الثانوية)».
وتابع: «إلى جانب الطلب المُعتاد على الفرص المُختارة في لندن وباريس وروما، تتجه التفضيلات الاستثمارية في الوقت نفسه نحو أسواقٍ أخرى في أوروبا مثل مناطق مختلفة في المملكة المتحدة وأسواق في ألمانيا وإيطاليا والمدن الساحلية الإسبانية والبرتغال والمدن الكبرى في شرق أوروبا. يترافق أيضاً التنويع الاقتصادي في المناطق الجغرافية المُستهدفة مع حدوث تغيّر في الهيكلية المطلوبة لتشغيل الفنادق، حيث أصبحت عقود الإيجار والامتيازات التجارية أكثر شيوعاً بدرجة ملحوظة».
ووفقاً للنتائج الرئيسية للتقرير العالمي، فإن قطاع الفنادق يضمن توفير مساحات العمل المشتركة والمرنة، حيث تشهد سوق المساحات المكتبية المشتركة والمرنة ازدهاراً لافتاً في أوروبا؛ ويحرص مشغلو الفنادق فعلياً على اغتنام الفرص الواعدة التي تُقدّمها هذه السوق. ويمثل تحويل ردهات الفنادق إلى مساحات عملٍ مشتركة طريقة مبتكرة تتيح لعلامات الفنادق التجارية تحقيق أقصى قدرٍ من الأرباح عن الأصول العقارية، وهو ما يسهم بالتالي في ترسيخ حضور تلك العلامات في أوساط النزلاء والمجتمع بشكلٍ عام.
ولفت إلى أن اقتصاد الخدمات والتجارب يتوسع نحو قطاع السفر الفخم، حيث يركز المستثمرون من أصحاب الفنادق على قطاع السفر الفاخر، كما أن الشركات التي كان اهتمامها السابق ينحصر خارج قطاع السفر أصبحت اليوم تركز بقوّة على علامات الفنادق الفاخرة. وتشهد أسواق الفنادق طلباً قوياً على تجارب السفر الفاخرة التي تقدّم للمستثمرين فرصاً جديدة ومجزية، وخاصة على صعيد تطوير وتجديد المشاريع الفندقية.
وبما يتعلق بالمستثمرين الجدد والناشئين، فإنه ينظر أصحاب المصادر المتنوعة من رأس المال الأساسي والإضافي بشكلٍ متزايد اليوم إلى فرص إطلاق الاستثمارات في سوق الفنادق. وتواجه مجموعات الأسهم الخاصة والمستثمرين الآخرين الذين يركزون على تحقيق العوائد منافسة أكبر من المستثمرين المُهتمين بانخفاض تكلفة رأس المال، وهو ما سيدفعهم بحسب التوقعات للانتقال إلى الأسواق الثانوية.
فيما تتوقع شركة «جيه إل إل» تسجيل نشاطٍ قوي لجمع رؤوس الأموال للاستثمارات الفندقية على مستوى العالم. وستواصل الصناديق الخاصة المُغلقة التركيز على المزيد من الاستثمارات واسعة النطاق من أجل نشر رؤوس الأموال بكفاءة وتوجيه الاستراتيجيات نحو جمع الأموال عن طريق الديون الخاصة.
وتشكل رؤوس الأموال الدوليّة جزءاً رئيسياً من سوق الاستثمار في الفنادق، ومن المتوقع أن تزداد هذه الأموال خلال عام 2019؛ خاصة أن المستثمرين يتطلّعون إلى تنويع محافظهم عبر التركيز على استثمارات تتخّطى حدود بلدانهم الأصلية. وتتوقع «جيه إل إل» أن يواصل المستثمرون استكشاف نقاط الدخول المناسبة إلى سوق الفنادق نظراً لما تتمتع به هذه السوق من جاذبية على صعيد العوائد.

مواضيع
الإمارات

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات