ارتفاع في أداء القطاع العقاري السعودي مدفوعاً بخطط «الإسكان»

نجح في توفير كميات ضخمة من الخيارات العقارية المتنوعة بأجواء تنافسية أبقت الأسعار مستقرة

انتعش أداء القطاع العقاري السعودي خلال الربع الأول من العام الحالي بشكل كبير بعد أن بلغ مجموع صفقاته أكثر من 13.2 مليار دولار بمعدل ارتفاع 28.6 في المائة، مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي التي بلغت 10.3 مليار دولار، وهو الأمر الذي يعكس الإصلاحات الحكومية الحقيقية التي أجرتها الحكومة المحلية فيما يخص معالجة ملف الإسكان الذي يعتبر أحد الملفات الاقتصادية الشائكة، لترفع بذلك نسب تملك المواطنين بشكل متسارع، حيث بلغ ارتفاع صفقات القطاع السكني 34 في المائة بإجمالي 9.6 مليار دولار مقارنة بـ7.2 مليار بالفترة نفسها للعام الماضي.
وشرعت وزارة الإسكان التي تحمل على عاتقها هذا الملف في توفير الكثير من الخيارات المتاحة للمواطنين بمختلف احتياجهم وشرائحهم، وهي خطوة عملية ضمن خطوات تحقيق «رؤية المملكة 2030»، التي تسير على نحو متسارع فيما يخص تملك المواطنين، وهو رفع نسب التملك بشكل متصاعد 70 في المائة بحلول «الرؤية»؛ وهو ما دفع الوزارة إلى إطلاق أكبر خطط تملك متنوعة من الخيارات، وعلى رأسها برنامج «سكني»، الذي تم إطلاقه مطلع 2017 بتخصيص 280 ألف وحدة سكنية على مستوى المملكة، كوحدات سكنية جاهزة وتحت الإنشاء وتوزيع أراضٍ سكنية، وإصدار أرقام جديدة لصندوق التنمية العقارية، وتم تخصيص 300 ألف وحدة سكنية في 2018.
وقال محمد التميمي، المدير العام لشركة «التعدد العقاري»: إن وزارة الإسكان نجحت بشكل كبير في إنعاش القطاع العقاري ورفع نسب التملك بعد سنوات عجاف من الفجوة بين أسعار المشترين وقدرات البائعين؛ وهو ما أدى إلى تضخم كبير في الطلب مع بقاء العرض على ما هو عليه أو بزيادة طفيفة في العرض نتيجة ذلك، إلا أن ما قامت به الوزارة من تعدد البرامج وتنوعها لأكثر من 6 خيارات متعددة وتسييل ملايين الأمتار من الأراضي في المدن الرئيسية لضمان نزول العرض، كانت خطوات وقائية قبل ضخ القروض العقارية المليارية التي نجحت الحكومة في الفصل بين الضخ الهائل للتمويلات العقارية للوزارة، وعلى انعكاس ذلك بشكل سلبي على أسعار العقار نحو الارتفاع، وهو الأمر الذي سيشكل عائقاً أكبر للتملك.
وأضاف: «كان التحدي الأكبر هو تلبية مئات الآلاف من الطلبات العقارية السكنية للمواطنين بشكل مستعجل، دون أن ينعكس ذلك على التضخم الذي قد يحصل نتيجة ضخ هذه الكميات من الطلبات بشكل مفاجئ، إلا أن تسييل ملايين الأمتار من الأراضي، وهو السبب الأول في السيطرة على الأسعار ودخول الوزارة مطوراً عقارياً بأسعار منافسة أجبر السوق على النزول إلى المستوى الطبيعي وعدم تمكينها من الارتفاع؛ وذلك لوجود خيارات أخرى وفّرتها (الإسكان)، مثل الضغط على العقاريين بضريبة رسوم الأراضي في حال التمسك بمساحات شاسعة».
وبلغ متوسط الأسعار السوقية للأصول العقارية السكني، بمقارنة الربع الأول من 2019 مع الربع نفسه من العام الماضي، وجاءت النتائج مثل انخفاض متوسط الأسعار السوقية للشقق السكنية بنسبة 10.5 في المائة، ثم انخفاض متوسط الأسعار السوقية للفلل السكنية بنسبة 17.1 في المائة، في حين سجل متوسط السعر السوقي للمتر المربع للأرض السكنية ارتفاعاً بنسبة 23.5 في المائة.
وفي صلب الموضوع، تحدث علي التميمي، وهو مستثمر يمتلك شركته العقارية الخاصة، بأن هناك ثقة كبيرة في السوق السعودية، وضخ كميات هائلة من التمويل عبر الاتفاقية المعروفة بين البنوك و«الإسكان»، ساعد بشكل كبير في القفزة الحاصلة في السوق، إلا أن الأسعار لم تشهد تغيراً ملحوظاً؛ وذلك لتنوع احتياجات العملاء وإطلاق الوزارة الكثير من المبادرات والبرامج التي أجبرت فيها المطورين على البيع بأسعار منافسة، عبر توفير خيارات ضخمة جعلت المطورين يرضخون للواقع، خصوصاً أن هناك نسبة وعي كبيرة، وتقييد الوزارة القطاعات المساندة العقارية بشكل كبير مثل نظام «إيجار»، وأن ما تفعله «الإسكان» هو عبارة عن منظومة متكاملة من الإجراءات نجحت في تطبيقها.
وحول تأثير وفرة الخيارات السكنية على قطاع التأجير مثلاً، قال: إن السوق السعودية كانت في حاجة ماسة في بعض الأحيان إلى قرارات تنظيمية أكثر من ضخ مالي لتنظيم أدائها الذي لطالما عانى من العشوائية، تماماً مثل برنامج «إيجار» الذي قام بإعادة تهذيب القطاع من جديد، خصوصاً أن السوق حجمها كبير ومترامي الأطراف، وتفتقر بشدة إلى هيكلة واضحة في نظامها الأساسي، الذي يسير حالياً بتخبط وعشوائية لا يتناسبان مع حجم السوق الكبيرة التي يفترض أن تكون مرتبة ومتناسقة»، في ظل شغور أعداد كبيرة من الوحدات السكنية نتيجة خروج نسبة كبيرة من الوافدين وتسهيل عملية تملك المساكن.
وأطلقت وزارة الإسكان خلال الفترة الماضية برنامجاً حكومياً متخصصاً لتوفير خيارات سكنية للمواطنين، من بينها تسهيل عملية الحصول على التمويل بدعم من الدولة، عبر تقديم الدعم للمواطنين بتحمل الأرباح عن القروض العقارية، للإسهام في رفع نسبة التملك إلى 70 في المائة بحلول عام 2030، وسجّل التمويل العقاري المقدم للأفراد خلال شهر فبراير (شباط) الماضي زيادة قياسية في حجم التمويل بنحو 121 في المائة، مقارنة بالشهر نفسه من العام الماضي؛ وبذلك بلغ إجمالي حجم التمويل العقاري المقدم من البنوك السعودية والشركات التمويلية الأخرى.
من جانبه، أشار بندر النملة، الخبير العقاري، إلى أن الجميع متوجس من أن يلقي رفع نسب التملك بشكل كبير بظلاله سلباً على القيمة، إلا أن ما حدث يعتبر نادراً، وهو عدم ترك المطورين في السوق يقررون قيم الوحدات في ظل انفرادهم وكميات الطلب المهولة، لكن ما حدث كان تدريجياً لاحتواء الطلب وضخ العرض بكميات ضخمة قبل التلويح بالطلب، حيث شرعت الحكومة في فرض ضريبة الأراضي وضريبة العقار التجاري للضغط على المحتكرين من أجل تسييل السوق، كما أن دخول الوزارة بالكثير من الخيارات المختلفة من توفير الوحدات بأسعار منافسة للشقق والفلل التي قامت ببنائها، بالإضافة إلى توفير خيار الأراضي المجانية والبناء الذاتي، وهو ما وسع السوق لتستوعب العرض الضخم دون تأثر يذكر.
وأشار بأن هناك نقطة قد تكون غير محسوبة إلى حد كبير تكاد تكون الوحيدة، وهي شح العمالة أو محدوديتهم في ظل التوسع الكبير الحاصل في السوق، لافتاً بأن الحل لذلك هو استقدام شركات مقاولات عالمية ضخمة لضخ العرض عبر أسعار تنافسية، وأيضاً تقديم أفكار جديدة ومبتكرة في البناء والإنشاء عبر البصمة التي تتميز بها هذه الشركات التي لن تكون مؤثرة على الشركات المحلية التي ستتسع لها السوق، لكن بسعر عادل.
وأوضحت المؤشرات العقارية، أن متوسط الأسعار السوقية للأصول العقارية السكنية خلال فترة الـ12 شهراً السابقة حتى نهاية شهر مارس (آذار) من العام الحالي، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، فقد جاءت نتائجها على النحو التالي: انخفاض سنوي لمتوسط سعر الشقق السكنية بنسبة 11.7 في المائة، ثم انخفاض سنوي لمتوسط الأسعار السوقية للفلل السكنية بنسبة 12.0 في المائة، بينما سجل متوسط السعر السوقي للمتر المربع للأرض السكنية ارتفاعاً سنوياً بنسبة 7.2 في المائة.