6% معدل انخفاض متوسط أسعار الفيلات في السعودية منذ بداية 2019

الوحدات الصغيرة الجديدة الأكثر تضرراً من الهبوط... و200 ألف دولار متوسط أسعارها محلياً

تشكل المساكن المشغولة بأسر سعودية حتى منتصف العام الماضي 64.2% من إجمالي المساكن في البلاد (الشرق الأوسط)

فَـقَد قطاع الفيلات في السعودية متوسط قيمته منذ بداية العام بما يقارب الـ6 في المائة مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي، حيث بلغ سعر الوحدة الواحدة نحو 200 ألف دولار، في الوقت الذي ألقى انخفاض الطلب على العقار المحلي السعودي نتيجة الإصلاحات الحكومية، وآخرها نجاح برنامج «سكني»، بظلاله إيجاباً على أسعار الفيلات التي بدأت في الانحسار بالتزامن مع تراجع الطلب.
ويرجع انخفاض الطلب على الفيلات لعدد من الأسباب، أهمها انتظار ما ستفضي إليه المشروعات الحكومية، وحجم الفجوة المسجلة بين قدرة المشتري وعرض المستثمر، كما من المتوقع أن تؤثر ضريبة القيمة المضافة على العقارات بشكل إيجابي على إيقاف المضاربات التي ستنعكس بشكل إيجابي على الأسعار.
وتوقع عقاريون أن يعاني القطاع العقاري (الاستثماري) من تراجعات متتالية ستضغط على القيمة العامة للعقار، التي من المتوقع أن تنخفض قيمته، وبالحديث عن الفيلات اختلف الانخفاض في قيمتها من منطقة إلى أخرى ومن عمر زمني للمبنى إلى آخر، إلا أن النزول الأكبر كان للجديدة ذات الحجم الصغير الذي لا تتجاوز مساحتها الـ290 متراً مربعاً التي تجاوز فيها النزول 17 في المائة، خصوصاً للمشروعات الكبرى التي جهزت العشرات منها أو المئات في الأحياء الجديدة ولم تستطع تصريفها وبقيت متجمدة على حالها منذ سنوات، كما شهدت الأفرع العقارية الأخرى مستويات من النزول لتؤكد تربعها على ثاني معدل انخفاض متوسط سعر في 2018.
وقال عبد الله المحيسن، الذي يمتلك شركة المحيسن للتطوير العقاري: إن هناك تحديات كبرى سيخوضها القطاع العقاري بالنسبة للمطورين العقاريين، حيث يعتبر العام الحالي بمثابة التحدي الذي يواجه المستثمرين، خصوصاً مع نجاح دفعات برنامج «سكني» الذي انعكس بشكل مباشر على انخفاض الطلب على العقار الاستثماري الذي سيدخل فترة مفصليه من تاريخه، خصوصاً في الاستثمار في قطاع الفيلات التي أصبحت تعاني من التراجع في قيمتها والطلب عليها في آن واحد بعد أن كانت تحقق نتائج إيجابية، خصوصاً السنوات الخمس الأخيرة التي شهدت انتعاشاً ملحوظاً لهذا الفرع.
وعن حال السوق من ناحية القيمة، أكد المحيسن، أن هناك ارتباكاً في حركة سيولة المطورين نتيجة الضغط الحكومي بالقرارات الأخيرة، التي ترمي إلى خفض الأسعار لتكون في متناول الجميع، وهو ما يحصل الآن، وآخرها فرض الضريبة المضافة التي ستضغط على السوق بشكل كبير، ويعتبر بصيص أمل نحو واقع جديد في السوق، حيث إن هذه النسبة كانت شبه مستحيلة خلال الفترة الماضية، وبالتحديد أقل من عامين فقط؛ وهو ما يفتح افتراضية أن يشهد مزيداً من الانخفاض خلال الفترة المقبلة في ظل تبلور الأسباب المؤدية إلى ذلك، مبيناً أن الاستجداء بالتمويلات العقارية لن يكون مجدياً رغم خفض نسبة الشراء بالآجل، خصوصاً أن جوهر الحركة يكمن في قيمة العقار التي تعتبر مرتفعة وليس مبلغ التمويل.
كما أظهرت النشرة، أن عدد المساكن المشغولة بأسر سعودية في المملكة ارتفعت في منتصف عام 2018 بـ(2.46 في المائة) مقارنة بمنتصف عام 2017، حيث تُشكل المساكن المشغولة بأسر سعودية (مملوك، مُستأجر، مُقدم من جهة العمل) حتى منتصف عام 2018 (64.2 في المائة) من إجمالي المساكن في البلاد.
في شأن متصل، أبدى بدر السعيد، وهو مستثمر عقاري، قلقه من حال السوق، حيث إنه يلاحظ في الآونة الأخيرة خروج الكثير من المستثمرين المتخوفين من التراجع المتواصل لأسعار العقار، الذين اتخذوا القرار نتيجة أن بقاءهم في السوق أصبح غير مجدٍ، وهم يرون تحركات حكومية حثيثة على الأرض مدعومة بالقرارات التي خفضت من قيمة العقار، وبحكم قربهم من الواقع فإنه يرى أن هناك حركة بطيئة جداً في المبيعات، خصوصاً الفيلات التي نشر مؤخراً تقريراً اقتصادياً بانخفاض الطلب عليها إلى مستوى لم تسبق لها تحقيقية منذ عقد تقريباً.
ويرى السعيد، أن هذه النسبة ليست الأخيرة، حيث إنه يتوقع أن هذا الانخفاض من شأنه أن يتطور بالعوامل السابق ذكرها، موضحاً بأنه لا يستبعد انهيار أسعار العقار ووصولها إلى مستويات قياسية في ظل توجيه الضربات الحكومية المتتالية للسيطرة على الأسعار.
وبالحديث عن أسعار الفيلات، وبالتحديد في منطقة الرياض، أكد السعيد، أن أطراف العاصمة والأحياء الجديدة هي الأكثر انخفاضاً، خصوصاً الواقعة ضمن الحزام الجديد للمدينة، لافتاً بأن الحاجة إلى السيولة أثرت على الأسعار بشكل كبير، خصوصاً لمن يضع رأسماله الأكبر في المشروعات القائمة، وهم فئة كبيرة في قطاع الاستثمار العقاري.
ولفت بأن الفيلات الصغيرة التي لا تتجاوز الـ290 متراً تضررت بعد موجة من الارتفاعات، كما تشتهر البيوت ذات الأحجام نفسها بأنها الأكثر رواجاً للمشروعات السكنية على حساب الكبيرة التي انحسرت بشكل كبير، مشيراً إلى أنه كلما زادت مساحه الفلة زاد سعرها وبالتالي ازدادت صعوبة بيعها أو استثمارها، خصوصاً أن الفئة الكبرى من المشترين يفكرون في السكن والاستقرار فقط.
وكانت نشرة المساكن التي نشرتها الهيئة العامة للإحصاء قبل أسبوع عن أداء حتى منتصف 2018 من واقع المسح الميداني، ارتفاع عدد الأسر السعودية، حيث بلغ عدد الأسر السعودية حتى منتصف عام 2018 (3.591.098)، كما أظهرت نتائج النشرة، ارتفاع عدد المساكن المملوكة المشغولة بأسر سعودية بنسبة (3.43 في المائة) مقارنة بمنتصف عام 2017، حيث بلغت المساكن المملوكة المشغولة بأسر سعودية والمستخدم فيها جميع مواد البناء 60.49 في المائة.
إلى ذلك، أكد فهد المقرن، الذي يدير شركة للاستثمارات العقارية، أن هناك اختلافاً في تصميم وطريقة بناء الفيلات التي أنشئت خلال السنوات الأخيرة يختلف تماماً عن القديمة منها، موضحاً أن الضغط الأكبر يدور حول المنازل الجديدة التي أنشئت للاستثمار، وهي بنسب أقل من ناحية المنازل القديمة أو الأفرع الأخرى، لافتاً بأن الأحياء القديمة تعاني أساساً من الركود؛ وهو ما أجبر بعض جهات التمويل على زيادة فترة عمر المنشأة للشراء بالآجل، إلا أن ذلك لم يكن مؤثراً بالشكل المطلوب؛ نظراً لاختلاف عقلية وثقافة المشتري على ما كانت عليه، وأن المساحات الصغيرة أصبحت المسيطرة على السوق؛ وهو ما لا توفره المباني القديمة التي تشتهر بمساحتها الشاسعة غير المستغلة.
وتطرق المقرن إلى أن إعادة هيكلة القطاع أصبحت ضرورية، لكنها ستمر بصعوبات كبيرة يجب على المستثمر تقبلها، عبر إعادة ترتيب الأوراق من جديد والدخول بمشروعات حديثة ملائمة لقدرات المشترين، موضحاً أن هذه الأيام يشهد قطاع المقاولات ركوداً ملحوظاً بحيث يمكن الاستفادة من ذلك بالتزامن مع نزول أسعار مواد البناء؛ ما يعني أن التضحية بقليل من الربح للمشروعات المنشأة سابقاً من أجل البدء بالنهوض والتعويض مرة أخرى بالمشروعات القادمة المستقبلية هو الخيار الأمثل.