عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
7:51 دقيقه
الاقتصاد عقارات

القطاع العقاري الأقل تأثرا بالاضطرابات السياسية في مصر

القطاع العقاري الأقل تأثرا بالاضطرابات السياسية في مصر
TT
TT

القطاع العقاري الأقل تأثرا بالاضطرابات السياسية في مصر

القطاع العقاري الأقل تأثرا بالاضطرابات السياسية في مصر

تتطلع شركة «سوديك» العقارية التوسع في السوق العقارية المصرية خلال الفترة المقبلة وضخ سيولة جديدة لشراء أراض وتطوير مشاريعها. فرغم الاضطرابات التي تمر بها البلاد والتي انعكست على النشاط الاقتصادي بشكل عام، فإن هذا القطاع كان الأقل تأثرا، بحسب ما قاله مسؤول بالشركة.
وقال أحمد بدراوي العضو المنتدب بشركة «سوديك» في لقاء مع الصحافيين، إن أداء شركته كان متميزا خلال العامين الماضيين بعد ثورة 25 يناير رغم الاضطرابات التي تمر بها البلاد منذ ذلك الوقت، إلا أن أداء الشركة بدأ يتحسن بشكل كبير خلال العام الجاري، وتابع: «قيمة مبيعات الشركة خلال النصف الأول من العام الجاري بلغت 1.65 مليار جنيه (235 مليون دولار)، وتعادل تلك القيمة مبيعات عام 2012 كله، وهذا مؤشر يجعلنا متفائلين بمستقبل القطاع في مصر».
وتمر مصر منذ عام 2011 وحتى الآن بحالة من التباطؤ الاقتصادي بسبب الاضطرابات السياسية والأمنية، وهو ما أثر على معدلات النمو التي تساوت تقريبا مع معدل النمو السكاني فأصبح النمو غير ملموسا. وخلال التسعة أشهر الأولى من العام المالي الماضي، بلغ معدل النمو الاقتصادي نحو 2.3%، وبلغ معدل النمو في مجال التشييد والبناء نحو 6.6%، وبلغ معدل نمو الأنشطة العقارية نحو 4.2%.
وتابع بدراوي الذي تعتبر شركته من كبرى الشركات في مصر وتركز أعمالها على الإسكان الفاخر: «تأثرت بعض خططنا بعد ثورة 2011 خاصة أن تطلعاتنا كانت كبيرة جدا قبل هذا العام، وأجلنا بعض أعمالنا، وكنا قلقين من مستقبل السوق، وهو ما جعلنا نبحث فرص الوجود في الأسواق الخارجية، إلا أن الأداء غير المتوقع للسوق في مصر جعلنا نصرف النظر عن أي توجه للخارج».
ويرى بدراوي الذي تركز شركته في الاستثمار العقاري بالقاهرة، إن المحافظات لديها أيضا فرص كبيرة للنمو، فلدى الشركة مشروع لإنشاء مجمع تجاري بمدينة المنصورة (دلتا مصر)، إلا أنها لم تتسلم أرض المشروع حتى الآن.
وتابع: لدينا محفظة أراض حاليا تكفينا لمدة ثلاث سنوات، ولكن إذا ظهرت أي فرص أو قامت الدولة بطرح أراض الآن سنتقدم للحصول عليها، لدينا سيولة كافية لذلك، توسعنا مرهون بقيام الحكومة بطرح أراض جديدة.
وأضاف بدراوي أن شركته تحاول أيضا رفع حجم محفظتها الائتمانية، فـ«إجمالي القروض التي حصلنا عليها من البنوك حاليا يتراوح ما بين 300 إلى 350 مليون جنيه، نتفاوض مع عدة بنوك للوصل بإجمالي القروض إلى 900 مليون جنيه (128.5 مليون دولار)».
وتابع: «متفائلون بالسوق العقارية في مصر جدا، ما حدث خلال العامين الماضيين يؤكد أن الطلب لا يزال موجودا، كما أن هناك شريحة من المشترين تستثمر في العقارات بعد ارتفاع معدلات التضخم وانخفاض سعر العملة المحلية».
ويقل المعروض السكني في مصر عن الطلب الحقيقي بما يتراوح ما بين 800 ألف إلى مليون وحدة سكنية لتحتل مصر المرتبة الأولى عربيا في ذلك النقص، ويزيد من حدة الأزمة وجود نصف مليون حالة زواج سنويا.
وتابع: «العميل ينظر إلى جدية الشركات في تنفيذ المشاريع، هذا ما يميز كل شركة عن الأخرى، نطرح المشاريع وتباع وحداته على الفور. من المخطط أن نقوم بتسليم نحو 600 وحدة خلال العام الجاري، وسلمنا نصفهم تقريبا خلال النصف الأول من العام الجاري».
وارتفعت تكاليف مواد البناء في مصر خلال الفترة الماضية، وهو ما أثر على القطاع العقاري بشكل عام وعلى أسعار الوحدات، لكن بدراوي يقول: «ركود سوق المقاولات ساعدنا كثيرا على الاتفاق مع مقاولين بسعر مقبول لتنفيذ أعمال البناء، وهو ما عوض كثيرا من الارتفاع في أسعار مواد البناء».
وحصلت الشركة مؤخرا على تراخيص المراحل الأولى من مشروع ايستاون بالقاهرة الجديدة (شرق العاصمة)، وسيتم البدء في الأعمال الإنشائية للمشروع خلال الشهر الحالي. وتخطط الشركة أن يكون هذا المشروع هو وسط مدينة متكامل للقاهرة الجديدة.
وأطلقت الشركة أولى مراحل المشروع في مايو (أيار) الماضي، ويبلغ حجم استثمارات المشروع أكثر من 3 مليارات جنيه (428 مليون دولار) خلال السنوات الثلاث المقبلة، كما يتيح المشروع نحو 4000 فرصة عمل جديدة للمواطنين.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات