عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
8:7 دقيقه
الاقتصاد عقارات

مصر تستنسخ الأحياء القديمة في المدن الجديدة

«غاردن سيتي» في العاصمة الإدارية... و«الحي اللاتيني» بالعلمين

نموذج لحي غاردن سيتي بالعاصمة الإدارية الجديدة - نموذج للحي اللاتيني بمدينة العلمين الجديدة - شارع تراثي بالقاهرة الخديوية (تصوير: عبد الفتاح فرج)
نموذج لحي غاردن سيتي بالعاصمة الإدارية الجديدة - نموذج للحي اللاتيني بمدينة العلمين الجديدة - شارع تراثي بالقاهرة الخديوية (تصوير: عبد الفتاح فرج)
TT
TT

مصر تستنسخ الأحياء القديمة في المدن الجديدة

نموذج لحي غاردن سيتي بالعاصمة الإدارية الجديدة - نموذج للحي اللاتيني بمدينة العلمين الجديدة - شارع تراثي بالقاهرة الخديوية (تصوير: عبد الفتاح فرج)
نموذج لحي غاردن سيتي بالعاصمة الإدارية الجديدة - نموذج للحي اللاتيني بمدينة العلمين الجديدة - شارع تراثي بالقاهرة الخديوية (تصوير: عبد الفتاح فرج)

أعلنت مصر عن نيتها إعادة استنساخ بعض الأحياء التراثية القديمة بطرزها المعمارية في المدن الجديدة التي يتم بناؤها حالياً، لإعطائها طابعاً سياحياً، وصبغها بصبغة معمارية قديمة، وبينما أيّد البعض هذا المقترح باعتباره وسيلة للارتقاء بالذوق، ورفع قيمة هذه المدن اقتصادياً وسياحياً، انتقد آخرون الخطوة، مؤكدين أن الأفضل هو السعي لإيجاد طابع معماري خاص لهذه المدن الجديدة بدلاً من استنساخ القديمة.
وبدأت وزارة الإسكان إنشاء حي على طراز الإسكندرية القديمة بمدينة العلمين الجديدة بالساحل الشمالي، وأعلن الدكتور مصطفى مدبولي، رئيس مجلس الوزراء المصري ووزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، في بيان صحافي أنه تم «إسناد الأعمال إلى 6 شركات مقاولات مصرية كبرى، لتنفيذ منطقة بطابع الإسكندرية القديمة، على طراز المدن الكلاسيكي، تحت مسمى (الحي اللاتيني)، بمدينة العلمين الجديدة، بنمط الطراز المعماري الروماني والإغريقي القديم، على مساحة نحو 450 فداناً، وتضم نحو 12 ألف وحدة سكنية، بجانب الخدمات المختلفة»، على أن يكون متوسط عدد الأدوار بالمباني من 4 إلى 7 أدوار.
وأوضح هاني يونس، المستشار الإعلامي لرئيس مجلس الوزراء، أن «الهدف من المشروع هو جعل مدينة العلمين مدينة جاذبة»، مشيراً إلى أن «الحي اللاتيني سيتم إنشاؤه في المنطقة الجنوبية من المدينة والبعيدة عن الشاطئ، وستضم إلى جانب ذلك جامعات ومدينة تراثية، وأوبرا ومجمع سينمات، وبحيرات».
في الوقت نفسه، أعلنت وزارة الإسكان عن البدء في إنشاء «غاردن سيتي الجديدة» على مساحة ألف فدان، في العاصمة الإدارية الجديدة، وستضم 23 ألف وحدة سكنية عبارة عن شقق سكنية وفيلات متصلة وشبه متصلة، ومنفصلة، إضافة إلى عدد من الوحدات الفاخرة، على الطراز الفرنسي، الموجود بمنطقة وسط البلد، وسيضم الحي مجموعة من الأبراج السكنية، وفندق 5 نجوم.
ويعتبر الدكتور ماجد عبد العظيم، أستاذ الاقتصاد بجامعة القاهرة والخبير العقاري، هذه الخطوة «فكرة جيدة»، ويقول لـ«الشرق الأوسط»، إن «استنساخ الأحياء ذات الطابع المعماري المميز، فكرة جيدة، لأن الناس تحب هذه النوعية من المباني ذات الطراز المعماري اليوناني أو الفرنسي، بعيداً عن الطرز المعمارية الحديثة التي تشبه مكعبات الإسمنت، وعلب الكبريت»، مشيراً إلى أن «هذه الخطوة ستمنح المدن الجديدة شخصية وتحوّلها إلى مزار سياحي وتمنحها مسحة من عبق التاريخ، وترفع من قيمتها الاقتصادية».
لكنّ هذا لا يمنع الاهتمام بالأحياء القديمة التاريخية، ويقول عبد العظيم إنه «لا بد من الاهتمام بالتراث المعماري والعمارات القديمة وتجديدها وتطويرها، فهي ثروة عقارية لا ينبغي إهمالها».
في السياق نفسه، يتم حالياً تطوير عدد من المباني ذات الطراز المعماري المتميز بمنطقة وسط البلد، ضمن مشروع القاهرة التاريخية، والذي يتضمن إلى جانب تطوير المباني التراثية، وضع خطة لإعادة استغلال المباني الحكومية ذات الطراز المعماري المتميز، بعد انتقال هذه الهيئات والوزارات إلى العاصمة الإدارية الجديدة، ومن بينها مبنى مجمع التحرير، الذي توجد أفكار لتحويله إلى فندق سياحي.
لكن وزير الثقافة المصري الأسبق فاروق حسني يرفض الفكرة، ويقول لـ«الشرق الأوسط» إنه «لا يجب صنع الملابس الجديدة من أكفان الموتى»، متسائلاً: «لماذا ترتبط كل أفكارنا بالحنين إلى الماضي، ولماذا لا نصنع حضارتنا وعمارتنا، نحن لسنا أقل من سابقينا، فلماذا نعود ونحن في الألفية الثالثة مئات السنين إلى الوراء؟».
ويضيف: «نحتاج إلى جهد في الخيال لإنشاء مدن ذات طابع معماري مميز دون أن نقلد أو نستنسخ التاريخ»، مشيراً إلى أن «حي غاردن سيتي سمِّي بذلك لأنه كان مليئاً بالحدائق، فلماذا لا تكون الفكرة في الحي الجديد معتمدة على حي مليء بالحدائق، مع عمارة حديثة ومميزة، فنستحضر الأحياء القديمة بأفكارها لا بشكلها، لنترك بصمتنا في التاريخ والعمارة بعد مئات السنين».
وانتقد حسني «انتشار المباني والعمارة الخالية من الذوق في المدن الجديدة، لأنها قائمة على التقليد دون رؤية واضحة أو دراسة لطبيعة المكان، وتعتمد على الفخامة، رغم أن الجمال في البساطة»، على حد قوله.
وحي غاردن سيتي تم إنشاؤه على الطراز الإنجليزي، واعتمد على الشوارع الدائرية، وفقاً لكتاب «شوارع لها تاريخ» للكاتب عباس الطرابيلي، وضم مجموعة من القصور والفيلات التي تحولت مع الوقت إلى مبانٍ حكومية، وتم إهمال وهدم بعضها.

مواضيع
مصر

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات