عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:48 دقيقه
الاقتصاد عقارات

مشروع توسعة الحرم النبوي.. يقفز بأسعار الأراضي في المدينة المنورة

ارتفعت بنسبة تصل إلى 70 في المائة

جانب من الحرم النبوي في المدينة المنورة («الشرق الأوسط»)
جانب من الحرم النبوي في المدينة المنورة («الشرق الأوسط»)
TT
TT

مشروع توسعة الحرم النبوي.. يقفز بأسعار الأراضي في المدينة المنورة

جانب من الحرم النبوي في المدينة المنورة («الشرق الأوسط»)
جانب من الحرم النبوي في المدينة المنورة («الشرق الأوسط»)

قدر عقاريون ارتفاع أسعار الأراضي في منطقة المدينة المنورة (شمال غربي السعودية) خلال الثلاثة أشهر الماضية بنسبة تصل إلى 70 في المائة كحد أعلى، مقارنة بما سجله قطاع العقار في المنطقة من ارتفاع تدريجي منذ الإعلان عن مشروع توسعة الحرم النبوي، مع توقعات بأن تستمر حالة السوق العقاري في ارتفاع خلال السنوات الخمس المقبلة.
وأرجع مختصون، أسباب الارتفاع لعدة عوامل في مقدمتها عدم وضوح الرؤية عن مشروع التوسعة للمسجد النبوي، وتباطؤ أمانة المنطقة في إنهاء إجراءات التطوير العقاري لأكثر من عامين، في ظل ارتفاع الطلب وقلة المعروض من المساحة البيضاء التي يمكن استغلالها في إنشاء المباني والمرافق والخدمات العامة.
وتعد المدينة المنورة، ثاني مدينة مقدسة في الإسلام، وتحتل مكانة لدى المسلمين، وهي الوجهة الثانية بعد أداء مناسك الحج أو العمرة للمقبلين من خارج المملكة، فيما يرتادها سنويا أكثر من 3 ملايين زائر، الأمر الذي يدفع الجهات المعنية المسؤولة عن تطوير المدينة المنورة، التي تبلغ مساحتها قرابة 589 كلم2، تشغل المناطق العمرانية نحو 293 كلم2 من المساحة الإجمالية، فيما تشغل الجبال والأودية ومجاري السيول والحدائق العامة وشبكة الطرق المساحة المتبقية، على اتخاذ خطوات متوازنة لمواجهة التزايد المتسارع في أعداد السكان.
وقال غازي قطب رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية والصناعية في المدينة المنورة، إن من أسباب ارتفاع العقار في المنطقة الذي بدأ منذ عام، تاريخ اعتماد توسعة المسجد النبوي، عدم وجود أراض مخصصة ومساحات بيضاء للبيع، وما هو مسموح للاستثمار في السوق لا يضاهي الطلب المتزايد، خاصة في ظل الزيادة السكانية، التي يقابلها تدني المواقع السكنية.
وأضاف قطب أن الزيادة في أسعار الأراضي وارتفاعها بنسبة 70 في المائة في الأشهر الأربعة الأخيرة، مرتبط بعدم وجود منهجية واضحة من العاملين على تنفيذ مشروع توسعة المسجد النبوي، فيما يتعلق بموعد إطلاق المشروع والتحرك فيه، وآلية إزالة المباني في المنطقة المخصصة غير المعلومة لدى العامة والمهتمين بالشأن العقاري، كذلك عدم معرفة قيمة التعويضات المتاحة لملاك المباني.
وتوقع رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية بالمدينة المنورة، أن يستمر ارتفاع أسعار الأراضي ليصل إلى أرقام خيالية خلال السنوات الخمس المقبلة، خاصة تلك الواقعة داخل الحد الشرعي للمدينة المنورة، التي يفوق سعرها أضعاف قيمة الأراضي التي هي خارج الحد وفي الضواحي.
وتشهد منطقة المدينة المنورة عملية تطوير لاستيعاب العدد المتزايد من السكان، فبحسب المخطط الشامل لهيئة تطوير المدينة المنورة، توقعت أن يصل عدد السكان في المدينة الدائمين حتى عام 2040 إلى نحو 2.62 مليون نسمة، فيما سيصل عدد الزائرين للمدينة نحو 12.2 مليون زائر على مدار العام.
وبحسب هيئة تطوير المدينة المنورة، فإن الأراضي متوفرة في المنطقة لتلبية احتياجات أعداد المقيمين والزوار على مدار 30 سنة المقبلة، إلا أن منح الأراضي المستمر والاستثمار الماضي في نظام الخدمة البلدية في مناطق الضواحي أدى إلى وجود تطوير مبعثر وغير فعال.
وأوصت هيئة تطوير المدينة، بإنشاء مشروعين أو ثلاثة للإسكان في المدى المنظور، وتوزيعها في جميع الاتجاهات بعيدا عن المنطقة المركزية، على أن توضع الأراضي المخصصة للإسكان بأسعار معقولة في المناطق البعيدة عن المنطقة المركزية في الاحتياطي أو تستعمل في تجارة الأراضي للمواقع الأقرب للمنطقة المركزية التي ستكون قريبة من مرافق النقل العام، إضافة إلى الحصول على 88 هكتار أراض وتحويلها إلى ساحة مفتوحة للاستعمال العام، مع أحجام الأبنية لتكون مرنة بصورة تكفي لاستيعاب مجموعة منوعة من أنواع الإسكان.
والزيادة وفقا لهيئة تطوير المدينة المنورة، ستتركز في الطلب على الخدمات والمرافق والسكان والفراغات بالقرب من المسجد النبوي، الأمر الذي سينتج عنه ضغوط عمرانية داخل وحول المنطقة المركزية القائمة، وسيساهم الضغط العمراني المتزايد الذي يتضمن طلبات سكنية في التحفيز نحو تحويل وتطوير ساحات مفتوحة مناسبة مع تطوير تلك المناطق العشوائية لمواكبة كم ونوع الطلب، فيما سيكون هناك حاجة إلى تحسين البنية التحتية والخدمات الاجتماعية والنقل، للسكان والزائرين والبضائع.
ولمواجهة هذه التحديات العقارية قال رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية بالمدينة المنورة، إن من أبرز الحلول والعاجلة لضبط عمليات البيع وتوفر العرض الموازي للطلب، ويجب على أمانة المنطقة تقليص الفترة الزمنية إجازة التطوير العمراني، وإن استمر الحال ستزداد المشكلات في المرحلة المقبلة، خاصة أن هناك الكثير من ملاك المباني لم يسلموا أوراق وصكوك ملكيتهم إلى إدارة مشروع توسعة المسجد النبوي.
من جهته يرى علي أحمد، عقاري، ضرورة ضبط السوق بوجود آلية وجدول زمني مطروح من الجهة المشرفة على التوسعة، حول المباني المزالة وعددها لمنع عمليات الاندفاع بشكل غير مسبوق في عمليات الشراء للأراضي خارج نطاق المنطقة المركزية، موضحا أن أسعار الضواحي للمدينة ارتفع ارتفاعا مضاعفا بخلاف الأراضي الواقعة ضمن الحد الشرعي التي وصلت إلى أرقام قياسية.
وأجمع عدد من المهتمين بالشأن العقاري، على أهمية تسريع إجراءات أوامر التخطيط وتحويل صكوك الأراضي داخل الدائري الثاني والثالث من زراعي إلى سكني، إذا يقول أحمد مبارك عقاري، إن عملية تسريع الإجراءات ستسهم في تقليص الفجوة بين العرض والطلب وضبط الأسعار، إضافة إلى إنشاء جهة مخولة بمراقبة سوق العقار في المنطقة لمنع التجاوزات من المستثمرين في هذا القطاع.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة
TT
TT

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

يَعدّ المصريون الاستثمار العقاري من بين أكثر أنواع الاستثمار أمناً وعائداً، مع الأسعار المتزايدة يوماً بعد يوم للوحدات السكنية والتجارية في مختلف الأحياء المصرية، بناءً على تغيّرات السوق، وارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، ورغم أن هذه المتغيرات تحدد سعر المتر السكني والتجاري، فإن بعض الوحدات السكنية قد تشذّ عن القاعدة، ويخرج سعرها عن المألوف لوقوعها في حي راقٍ شهير وسط القاهرة وتطل على النيل، أو حتى في عمارة سكنية شهيرة.
وبتصفح إعلانات بيع الوحدات السكنية على المواقع الإلكترونية والتطبيقات المخصصة لذلك قد يصطدم المشاهد برقم غريب يتجاوز الأسعار المتعارف عليها في الحي بشكلٍ كبير جداً، لتقفز من وحدات سكنية سعرها 3 ملايين جنيه مصري (الدولار الأميركي يعادل 15.6 جنيه مصري)، إلى أخرى مجاورة لها بأربعين مليوناً، هذه الإعلانات التي يصفها متابعون بأنها «غريبة جداً» على مواقع التواصل الاجتماعي، وسط أسئلة منطقية عن السبب الرئيسي وراء هذه الأسعار، التي تؤكد تفوق أسعار بيع بعض الشقق السكنية على أسعار فيلات بالمدن الجديدة.
على كورنيش النيل، تطل واحدة من أشهر العمارات السكنية بحي الزمالك وسط القاهرة، تحديداً في عمارة «ليبون» التي سكنها عدد من فناني مصر المشهورين في الماضي، تُعرض شقة مساحتها 300 متر للبيع بمبلغ 40 مليون جنيه، أي نحو 2.5 مليون دولار، رغم أن متوسط سعر المتر السكني في الحي يبلغ 23 ألف جنيه، وفقاً لموقع «عقار ماب» المتخصص في بيع وشراء الوحدات السكنية في مصر.
ولا يشتري الناس بهذه الأسعار مجرد شقة، بل يشترون ثقافة حي وجيراناً وتأميناً وخدمات، حسب حسين شعبان، مدير إحدى شركات التسويق العقاري بحي الزمالك، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «عمارة ليبون واحدة من أعرق العمارات في مصر، وأعلاها سعراً، والشقة المعروضة للبيع كانت تسكنها الفنانة الراحلة سامية جمال»، مؤكداً أن «هذه الإعلانات تستهدف المشتري العربي أو الأجنبي الذي يبحث عن عقار مؤمّن، وجيراناً متميزين، وثقافة حي تسمح له بالحياة كأنه في أوروبا، فسعر الشقة ربما يكون مماثلاً لسعر فيلا في أفضل التجمعات السكنية وأرقاها في مصر، لكنه يبحث عن شقة بمواصفات خاصة».
وفي عام 2017 أثار إعلان عن شقة بجوار فندق «أم كلثوم» بالزمالك، الجدل، بعد عرضها للبيع بمبلغ 3 ملايين دولار، وتبين فيما بعد أن الشقة ملك للسياسي المصري أيمن نور، لكن شعبان بدوره يؤكد أن «الناس لا تهتم بمن هو مالك الشقة في السابق، بل تهتم بالخدمات والجيران، وهذا هو ما يحدد سعر الشقة».
ويعد حي الزمالك بوسط القاهرة واحداً من أشهر الأحياء السكنية وأعلاها سعرها، حيث توجد به مقرات لعدد كبير من السفارات، مما يجعله مكاناً لسكن الأجانب، وينقسم الحي إلى قسمين (بحري وقبلي) يفصلهما محور (26 يوليو)، ويعد الجانب القلبي هو «الأكثر تميزاً والأعلى سعراً، لأنه مقر معظم السفارات»، وفقاً لإيهاب المصري، مدير مبيعات عقارية، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «ارتفاع الأسعار في الزمالك مرتبط بنقص المعروض في ظل ازدياد الطلب، مع وجود أجانب يدفعون بالعملات الأجنبية، وهم هنا لا يشترون مجرد إطلالة على النيل، بل يشترون خدمات وتأميناً عالي المستوى».
وعلى موقع «أوليكس» المخصص لبيع وتأجير العقارات والأدوات المنزلية، تجد شقة دوبليكس بمساحة 240 متراً في الزمالك مكونة من 4 غرف، معروضة للبيع بمبلغ 42 مليون جنيه، وشقة أخرى للبيع أمام نادي الجزيرة مساحة 400 متر بمبلغ 40 مليون جنيه.
ورغم ذلك فإن أسعار بعض الوحدات المعروضة للبيع قد تبدو مبالغاً فيها، حسب المصري، الذي يقول إن «السعر المعلن عنه غير حقيقي، فلا توجد شقة تباع في عمارة (ليبون) بمبلغ 40 مليون جنيه، وعند تنفيذ البيع قد لا يتجاوز السعر الثلاثين مليوناً، وهو سعر الوحدة السكنية في عمارة (العبد) المطلة على نادي الجزيرة والتي تعد أغلى عقارات الزمالك».
والشريحة المستهدفة بهذه الأسعار هي شريحة مختلفة تماماً عن الشريحة التي يستهدفها الإسكان الاجتماعي، فهي شريحة تبحث عن أسلوب حياة وإمكانيات معينة، كما يقول الخبير العقاري تامر ممتاز، لـ«الشرق الأوسط»، مشيراً إلى أن «التعامل مع مثل هذه الوحدات لا بد أن يكون كالتعامل مع السلع الخاصة، التي تقدم ميزات قد لا تكون موجودة في سلع أخرى، من بينها الخدمات والتأمين».
وتتفاوت أسعار الوحدات السكنية في حي الزمالك بشكل كبير، ويقدر موقع «بروبرتي فايندر»، المتخصص في بيع وتأجير العقارات، متوسط سعر الشقة في منطقة أبو الفدا المطلة على نيل الزمالك بمبلغ 7 ملايين جنيه مصري، بينما يبلغ متوسط سعر الشقة في شارع «حسن صبري» نحو 10 ملايين جنيه، ويتباين السعر في شارع الجبلاية بالجانب القبلي من الحي، ليبدأ من 4.5 مليون جنيه ويصل إلى 36 مليون جنيه.
منطقة جاردن سيتي تتمتع أيضاً بارتفاع أسعار وحداتها، وإن لم يصل السعر إلى مثيله في الزمالك، حيث توجد شقق مساحتها لا تتجاوز 135 متراً معروضة للبيع بمبلغ 23 مليون جنيه، ويبلغ متوسط سعر المتر في جاردن سيتي نحو 15 ألف جنيه، وفقاً لـ«عقار ماب».
وتحتل الشقق السكنية الفندقية بـ«فورسيزونز» على كورنيش النيل بالجيزة، المرتبة الأولى في الأسعار، حيث يبلغ سعر الشقة نحو 4.5 مليون دولار، حسب تأكيدات شعبان والمصري، وكانت إحدى شقق «فورسيزونز» قد أثارت الجدل عندما عُرضت للبيع عام 2018 بمبلغ 40 مليون دولار، وبُرر ارتفاع السعر وقتها بأن مساحتها 1600 متر، وتطل على النيل وعلى حديقة الحيوانات، وبها حمام سباحة خاص، إضافة إلى الشخصيات العربية المرموقة التي تسكن «فورسيزونز».
وتحدد أسعار هذا النوع من العقارات بمقدار الخدمات والخصوصية التي يوفّرها، وفقاً لممتاز، الذي يؤكد أن «العقار في مصر يعد مخزناً للقيمة، ولذلك تكون مجالاً للاستثمار، فالمشتري يبحث عن عقار سيرتفع سعره أو يتضاعف في المستقبل، ومن المؤكد أنه كلما زادت الخدمات، فإن احتمالات زيادة الأسعار ستكون أكبر، خصوصاً في ظل وجود نوع من المستهلكين يبحثون عن مميزات خاصة، لا تتوافر إلا في عدد محدود من الوحدات السكنية».

مواضيع
العقارات