عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:48 دقيقه
الاقتصاد عقارات

خبراء: الاستثمار العقاري في إنجلترا ما زال يعيش أفضل حالاته

اثنان في المائة حجم الرهون العقارية الإسلامية في السوق البريطانية

العوائد الربحية من القطاع العقاري عند مستويات غير مسبوقة تخطت 10 في المائة على مستوى البلاد ونحو 14 في المائة في لندن والأماكن المحيطة
العوائد الربحية من القطاع العقاري عند مستويات غير مسبوقة تخطت 10 في المائة على مستوى البلاد ونحو 14 في المائة في لندن والأماكن المحيطة
TT
TT

خبراء: الاستثمار العقاري في إنجلترا ما زال يعيش أفضل حالاته

العوائد الربحية من القطاع العقاري عند مستويات غير مسبوقة تخطت 10 في المائة على مستوى البلاد ونحو 14 في المائة في لندن والأماكن المحيطة
العوائد الربحية من القطاع العقاري عند مستويات غير مسبوقة تخطت 10 في المائة على مستوى البلاد ونحو 14 في المائة في لندن والأماكن المحيطة

ما زالت سوق العقارات البريطانية وخاصة جنوب البلاد من أهم وأكثر القطاعات الاستثمارية أمانا، وفقا لبيانات حكومية وغير حكومية، أثبتت أن العوائد الربحية من القطاع العقاري عند مستويات غير مسبوقة تخطت ارتفاعا سنويا نسبته 10 في المائة على مستوى البلاد ونحو 14 في المائة في لندن والأماكن المحيطة.
يقول ستيفن لانغ، الباحث العقاري في شركة سافيلاس للاستثمار العقاري والمزادات العقارية في إنجلترا، على هامش مؤتمر عقدته جمعية المصرفيين العرب في لندن الأسبوع الماضي، بأن بعض المؤشرات توضح الإيجابيات الفعلية في السوق، بجانب السلبيات المحتمل وقوعها في المستقبل القريب.
وأكد لانغ أن المبيعات في وسط لندن ما زالت عند معدلات مرتفعة، والطلب يتزايد، ولكنه أضاف إلى أن احتمالية تشبع السوق وتغيير النهج الصعودي الحالي أمر ما زال مطروحا لم يستثنه من المعادلة، موضحا أنه في حال حدوث تشبع للسوق، فلن تنخفض الأسعار بحسب، ولكننا سنرى هدوءا في سوق الشراء، وارتفاعا في سوق الإيجارات.
وأضاف الباحث العقاري أن الحكومة تبذل الكثير من الجهود لأن تضع حدا للارتفاع المتزايد في أسعار العقارات، إضافة إلى الحد من الإقراض تخوفا من إشعال فتيل أزمة مالية جديدة. وأوضح أن من أهم وأوضح الأدوات التي تستخدمها الحكومة هي زيادة سعر فائدة البنك المركزي من 0.5 في المائة الحالية إلى 2.5 في المائة في غضون عام أو عامين على الأكثر بحسب تصريحات محافظ البنك مارك كارني.
وتشهد بريطانيا طفرة عقارية ملموسة منذ العام الماضي تسببت بارتفاع في متوسط أسعار العقارات خلال العام الحالي 2014 بأكثر من 10 في المائة، فيما تركز الارتفاع في أسعار العقارات على مدينة لندن، وتحديدا وسط المدينة، نتيجة تدفق أعداد كبيرة من المستثمرين الصينيين والروس والخليجيين.
بدوره تحدث وسيم خان المحامي في نورتون روز فولبريت موضحا دور توسع لندن في قطاع المصرفية الإسلامية، وبدء تقديم خدمات الرهن العقاري الإسلامي من عدد من البنوك، مشيرا إلى أن هذا النوع من التمويلات بدا واضحا في وسط لندن، وأن النسبة الإجمالية لا تتعدى 2 في المائة على مستوى الدولة بأكملها، مؤكدا أن هذا الرقم بالتأكيد سيزداد بشكل مطرد، خاصة بعد إعلان رئيس الوزراء البريطاني ديفيد كاميرون مؤخرا من المنتدى الاقتصادي الإسلامي العالمي، الذي انعقد للمرة الأولى في دولة خارج العالم الإسلامي، أن لندن ستطلق مؤشرا يعمل وفقا للشريعة، إضافة إلى إصدار صكوك إسلامية في سوق العاصمة المالية.
وأضاف خان، أن مزاج بعض المستثمرين الذين لا تتوفر لهم القيمة الاستثمارية كاملة، ويسعون إلى الاقتراض من أجل الشراء السكني أو الاستثمار، فيتوجهون إلى الاقتراض وفقا للشريعة. مؤكدا أن حجم العروض والمنتجات ما زال نسبيا محدودا ولكنه في ازدياد متواصل.
وعلى هامش المؤتمر تحدث لـ«الشرق الأوسط» رالف أوزارك المدير التنفيذي للاستثمار لمجموعة الصقر للاستثمار العقاري عن وضع العاصمة البريطانية باعتبارها واحدة من أفضل البيئات الاستثمارية في العالم، موضحا أن المملكة المتحدة بأكملها تتمتع بسمعة طيبة نظير بيئتها السياسية المستقرة، ونظامها القانوني الشفاف وبنيتها التحتية الراسخة.
وأكد أن لندن هي المركز المالي للعالم. فهي مدينة دولية ناضجة من الناحية الاقتصادية، وملاذ مفتوح، ومتاح وآمن للمستثمرين.
وأضاف: «يعلّق المستثمرون السّعوديون الذين نعمل معهم أهميّة كبيرة على تطوير محافظهم العقارية في المملكة المتحدة، ويسعون بنشاط وراء فُرصٍ تسمح لهم بمزيد من التوسّع في لندن وعلى كامل نطاق المملكة المتحدة من خلال الخدمات التي نقدّمها. يتمثل هدف شركتنا في زيادة حصّة المستثمرين السعوديين في سوق عقارات المملكة المتحدة التي تعرف ارتفاعا سريعا. يمكننا تحقيق ذلك من خلال تزويد عملائنا بالفرص الاستثمارية التي يمكن أن تعود عليهم بأرباح غيبية في مناطق أخرى من العالم».
وتأتي تطمينات الخبراء في الوقت الذي يسعى فيه بنك إنجلترا المركزي إلى كبح جماح سوق الإسكان المتنامية في بريطانيا بعد بإعلانه الأسبوع الماضي عن سقف لقروض شراء المنازل وتشديد إجراءات التأكد من قدرة المقترضين على سداد رهونهم العقارية.
وبحسب «رويترز» قالت لجنة السياسة المالية بالبنك إن 15 في المائة فقط من الرهون العقارية الجديدة هي التي سيسمح بتجاوزها 4.5 ضعف دخل المقترض وذلك بدءا من أكتوبر (تشرين الأول) المقبل.
وشهدت سوق الإسكان في بريطانيا انتعاشا كبيرا بفضل انخفاض أسعار الفائدة وتراجع البطالة إلى جانب البرامج التي ترعاها الحكومة.
غير أن صناع السياسات ازدادوا قلقا من الزخم الذي تشهده سوق الإسكان؛ إذ ترتفع الأسعار نحو عشرة في المائة سنويا في بريطانيا.
وقال محافظ «بنك إنجلترا» مارك كارني في مؤتمر صحافي للإعلان عن الإجراءات الجديدة إن هذه الإجراءات «ستحول دون تجاوز الإقراض بكثير نمو الدخل، ودون الانزلاق إلى إقراض محفوف بمخاطر أكبر وارتفاع المديونية التي قد تقوض النمو الاقتصادي على المدى المتوسط»، مضيفا أن خطر دخول قطاع الإسكان في نمو محموم يظل أكبر خطر يهدد اقتصاد المملكة المتحدة.
وارتفعت أسهم شركات بناء المنازل البريطانية أكثر من خمسة في المائة بعد أن عدّت السوق هذه الإجراءات أقل صرامة من المتوقع، فيما سجلت أسعار السندات الحكومية البريطانية أدنى مستوى لها أمس بعد أن قال كارني إن الإجراءات لن تؤثر على أسعار الفائدة.
وبدءا من يوم الخميس سيتعين على المقترضين إثبات قدرتهم على سداد القرض العقاري حتى ولو ارتفعت أسعار الفائدة ثلاثة في المائة مقارنة مع واحد في المائة على الأقل في السابق.
وتبلغ أسعار الفائدة حاليا 0.5 في المائة لكن الأسواق تتوقع ارتفاعها بحلول نهاية السنة الحالية أو بداية العام المقبل.
وقال: «بنك إنجلترا» إن التأثير المباشر للسقف الجديد سيكون في أضيق الحدود، نظرا لأن معظم البنوك حاليا تقدم قروضا في حدود المعدل البالغ 4.5 مرة من الدخل، وستستمر في ذلك على الأرجح. وأضاف أن هذا الإجراء يهدف لتوفير تأمين ضد مخاطر زيادة الزخم في سوق الإسكان.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات
عاجل تنصيب نيكولاس مادورو لولاية رئاسية ثالثة في فنزويلا