رمضان يضغط على حركة «العقار» السعودي ويهبط بعدد صفقاته الأسبوعية 38 %

قيمتها تتراجع 22 % والعقارات المبيعة تنخفض 28 %

شمل الانخفاض في قيمة الصفقات القطاعين السكني والتجاري بنسب متفاوتة في سوق العقارات السعودية (تصوير: خالد الخميس)

سجل عدد الصفقات العقارية السعودية انخفاضاً خلال الأسبوع الماضي حيث بلغ 38.3 في المائة ليسجل 2761 صفقة عقارية، امتداداً لانخفاضه في الأسبوع الذي سبقه بنسبة 1.8 في المائة، كما انخفض عدد العقارات المبيعة خلال الأسبوع بنسبة 27.9 في المائة، ليستقر عند 3393 عقارا مبيعا، مقارنة بانخفاضه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 1.6 في المائة.
ويأتي الانخفاض المتتالي بضغط مباشر من القرارات الحكومية التي بدأت تعيد بلورة القطاع، خصوصاً بعد البدء الفعلي لدفع رسوم الأراضي وإقرار ضريبة القيمة المضافة، وتنوع خيارات التملك عبر دخول الحكومة في ذلك عبر برنامج «سكني» الذي يحقق نجاحاً كبيراً، بالإضافة إلى تفاوت الأسعار بين عرض المستثمرين وقدرة المشترين.
واختلفت أسباب انخفاض إجمالي عدد الصفقات بالقطاع التجاري بالتحديد، لانعكاسات رسوم الأراضي وضغطها على قيمة الاستثمارات العقارية بشكل عام، بالإضافة إلى تخوف المستثمرين من المخاطرة بالشراء في هذه الوقت في ظل الضغوطات الكبيرة التي تعيشها السوق؛ أهمها الرسوم التي تظل الأكثر تأثيرا بحسب تسلسل نسبة الانخفاض منذ اعتمادها، والتوجس من مستقبل العقار الذي يعد هاجساً كبيراً لدى المهتمين به، ويتوقع أن ينعكس تضاؤل الطلب على الأسعار بشكل إيجابي عبر انخفاضها لمستويات تتماشى مع قدرات المشترين.
وقال صالح الغنام، المدير العام لـ«شركة الغنام للتطوير العقاري»، إن نزول عدد الصفقات بحسب المؤشر العقاري دليل على رفض المشترين الشراء بالأسعار الحالية التي يرونها مرتفعة، رغم أن المطورين يرغبون بشكل كبير في البيع ولو برأس المال لضمان جريان السيولة وعدم توقفها، وذلك باعتبار أن للمشروعات عمرا محددا وتنخفض كلما تأخر بيعها أو تصريفها، موضحاً أن السوق العقارية مترابطة إلى حد كبير بين أفرعها مهما اختلف النشاط، لذا تجد تأثير أي فرع على الآخر بشكل مباشر، ويتضح ذلك من الانخفاض الحاصل في عدد الصفقات، وأضاف: «هناك اقتناص فرص حاصل في السوق، خصوصاً للمضطرين أو من يتساهلون في النزول بالقيمة، لذا يتركز العمل عليهم، بدليل غياب الصفقات الكبرى التي تحرك السوق والركود الحاصل فيها».
وزاد الغنام بأنه «في الوقت الذي تدفع فيه الحكومة بكل قوتها في سبيل إعادة الأسعار إلى طبيعتها، وهو الهدف الرئيسي للقضاء على تضخم أسعار العقار بكل أفرعه، يتبين ما هو حاصل في السوق بضغط من رسوم الأراضي وتطورات برنامج (سكني) الذي بدا مؤثرا بشكل ملحوظ في ظل انتظام تسليم الدفعات وضخ كميات كبرى من العرض، وهو ما يهيئ أرضا خصبه للانخفاض في القيمة مستقبلاً، خصوصا أن أسعار العقار انخفضت بما يزيد على 20 في المائة في أقل من 12 شهرا، وهو ما يؤكد سطوة القرارات الحكومية على واقع السوق».
وشمل الانخفاض في قيمة الصفقات كلا من قيم صفقات القطاعين السكني والتجاري، حيث انخفضت قيمة صفقات القطاع السكني بنسبة 18.3 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 2.6 في المائة، ولتستقر مع نهاية الأسبوع عند أدنى من مستوى 453 مليون دولار، وانخفضت بنسبة أكبر قيمة صفقات القطاع التجاري بنسبة 31.0 في المائة، مقارنة بارتفاعها القياسي خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 82.5 في المائة، ولتستقر بدورها مع نهاية الأسبوع عند أدنى من مستوى 160 مليون دولار.
من جانبه، أكد عبد اللطيف العبد اللطيف، المستثمر العقاري، أن هناك انخفاضات متتالية في عدد الصفقات، وهو ما يميز السنة الأخيرة بشكل خاص بتلاؤم من القيمة مهما انحدرت مؤقتاً، الأمر الذي يوحي بأن هناك نزولا أكبر في القيمة بعد موجة عريضة من الارتفاعات لامست الضعف خلال العقد الماضي فقط، في أكبر سلسلة ارتفاعات شهدها القطاع العقاري السعودي، لافتاً إلى أن ما يحدث الآن ما هو إلا تصحيح للوضع العقاري الذي بدأت ملامح السيطرة عليه تتضح، معرجاً بأنهم بصفتهم عقاريين يرغبون في انخفاض في قيمة العقار ليتمكنوا من إعادة الحركة والتكسب من نشاط السوق بشرط عدم وقوع خسائر في ما يمتلكونه أو يعرضونه.
وأضاف العبد اللطيف أن الأمر منفصل فيما يحدث بين ازدياد وقوة الاقتصاد السعودي وتناقص قيمة صفقات القطاعين التجاري العقاري بالتحديد، حيث إن من مصادر التضخم ارتفاع أسعار العقارات التجارية التي تعد مرتفعة إلى حد كبير مقارنة بالخدمات التي تقدمها أو حتى بالنسبة إلى موقعها والمميزات التي تحتويها، وأن أي تصحيح في قيمتها سيلقي بظلاله بشكل مباشر على الاقتصاد المحلي، باعتبار أن انخفاض قيمة العقار التجاري سيخفض تكاليف المشروعات العقارية وبالتالي سيؤدي إلى نزول في الأسعار.
وبين أن العقار السعودي في حركة تصحيح وليست حركة ضعف، وأن ذلك سينعكس بشكل إيجابي على الاقتصاد المحلي، خصوصا أن هناك انخفاضا كبيرا واستجابة للضغوطات التي يعيشها القطاع العقاري المحلي، حيث تشهد السوق نزولا ملحوظا في الأسعار تماشيا مع الطلب لمستويات معقولة ومغرية.
وبالنظر إلى سيولة السوق العقارية المحلية، يُظهر اتجاه متوسط الأداء الأسبوعي للسوق على مستوى سيولتها المدارة منذ مطلع العام الحالي، انخفاضا إلى مستوى 746 مليون دولار، أي أدنى من المتوسط الأسبوعي للعام الماضي بنسبة 39.8 في المائة.
من جانبه، أبان وليد الرويشد الذي يدير «شركة مستقبل الإعمار العقارية»، أن هناك انخفاضات متتالية في عدد الصفقات، «إلا أن ما يميز هذا الانخفاض المتتالي أن هناك نزولا ملحوظا في القيمة رغم أنه غير مكافئ وغير مستمر، الأمر الذي يتوقع معه أن تكون هناك انخفاضات مقبلة في القيمة بعد موجة عريضة من الارتفاعات لامست الضعف خلال السنوات الأخيرة»، لافتاً إلى أن ما يحدث الآن ما هو إلا تصحيح للوضع العقاري الذي بدأت ملامح السيطرة عليه تتضح.
وأوضح أن «الارتفاع المؤقت في قيمة الصفقات لا يمكن أن يمحو سلسلة الانخفاضات في القيمة العامة للأنشطة العقارية»، مبيناً أن الأراضي تعد المحرك الرئيسي للقطاع العقاري بأكثر من 89.9 في المائة من إجمالي حركة القطاع العقاري، وأن الأراضي بالتحديد تشهد ضغوطات متتالية في ظل فرض الرسوم وشح السيولة.
وانخفض متوسط سعر الشقق السكنية بنسبة 7.8 في المائة، وانخفض متوسط الأسعار السوقية للفيلات السكنية بنسبة 7.3 في المائة، ووصل انخفاض متوسط السعر السوقي للمتر المربع للأرض السكنية بنسبة 6.5 في المائة، وأخيرا انخفاض متوسط الأسعار السوقية للعمائر السكنية للفترة نفسها بنسبة 5.2 في المائة.