السعودية: عقاريون يترقبون بحذر آثار «إيجار» المزمع تطبيقه في يناير المقبل

البرنامج يتصدر القرارات الحكومية الإسكانية الأكثر تأثيرا

توقع عدد من المستثمرين العقاريين أن ينعكس تطبيق برنامج «إيجار» على أسعار قطاع التأجير («الشرق الأوسط»)
توقع عدد من المستثمرين العقاريين أن ينعكس تطبيق برنامج «إيجار» على أسعار قطاع التأجير («الشرق الأوسط»)
TT

السعودية: عقاريون يترقبون بحذر آثار «إيجار» المزمع تطبيقه في يناير المقبل

توقع عدد من المستثمرين العقاريين أن ينعكس تطبيق برنامج «إيجار» على أسعار قطاع التأجير («الشرق الأوسط»)
توقع عدد من المستثمرين العقاريين أن ينعكس تطبيق برنامج «إيجار» على أسعار قطاع التأجير («الشرق الأوسط»)

ترقب عن كثب يحيط بالسوق العقارية في السعودية، بعد أن قررت وزارة الإسكان تطبيق برنامج «إيجار» بدءا من يناير (كانون الثاني) المقبل، الأمر الذي يجعله مرشحا لأن يتصدر القرارات الحكومية الإسكانية الأكثر تأثيرا، خصوصا أنه يتعلق بفرع التأجير الذي يعتمد عليه أكثر من نصف السكان المحليين، إضافة إلى أنه سينظم السوق من جديد ويهذبها بالشكل الذي يليق بدولة اقتصادية صاعدة كالسعودية.
وتوقع عدد من المستثمرين العقاريين أن ينعكس تطبيق القرار على أسعار قطاع التأجير الذي يترقب انخفاض في قيمته بنسب تتراوح بين 10 و15 في المائة، نتيجة تدوين أسعار العقار والتنافس الذي سيكون على أشده من قبل ملاك المنشآت، الذين سيتهافتون على الظفر بالعملاء ومن الكم الهائل في العرض الذي سيبرز خلال أيام قليلة، وعلى مدى قوة السوق السعودية العقارية، والتلاعب في الأسعار الذي طالما اشتكي منه السكان المحليون من قبل الملاك.
قال نائل العنزي الذي يمتلك استثمارات عقارية، إن «السوق تحتاج، ومنذ فترات طويلة، إلى مثل هذه القرارات التي ستنظم السوق بالشكل الذي يضمن منافسة حقيقية بين أصحاب المنشآت، ولكن هذه المرة ليس في رفع الأسعار، بل في تقديم الخدمات الممتازة بأسعار تنافسية»، لافتا إلى أن القطاع العقاري السعودي يحتاج إلى مزيد من القرارات الجريئة، التي يجب أن تطبق على جميع الأفرع العقارية للتحكم في أسعار السوق واحتواء تفلت الأسعار الذي يضرب بكل قوة جميع القطاعات العقارية.
واقترح العنزي أن يضاف بند في قانون «إيجار» المزمع تطبيقه، وهو تحديد فئات المساكن بأسعار معينة تختلف بحسب عمر المنشأة، وموقعها، وقرب المراكز الحيوية منها، وتكون ذات تحديد عام، ويستطيع المالك أن يزيد الأسعار أو ينقصها بدرجة معينة ومسموح بها نظاميا، وأبان أن فرض مثل هذه البنود سيحد بشكل أكبر من عمليات رفع الأسعار، و«هي المشكلة الكبرى التي يعاني منها السكان، خصوصا الأحياء التي تشهد خدمات حكومية جديدة وفتح شوارع مختصرة التي يعد سكانها من المتضررين، نتيجة اقتناص المالك هذه الفرصة برفع الأسعار، أو طلبه من المستأجر إخلاء المنشأة فور انتهاء العقد».
هذا، ويتوقع أن يكون مشروع «إيجار» الذي هو بصدد تطبيقه على أرض الواقع، ذا دور محوري؛ تنظيميا وتقنيا، بين صاحب الإيجار والمستأجر، وذلك من خلال منصة عرض إلكترونية تشارك فيها شركة معلوماتية ضخمة توفر العرض للعقارات المعدة للإيجار، ويعرض المالك من خلالها لدى الوسيط والمكتب العقاري الوحدات السكنية المعروضة للإيجار، بطريقة تقنية تعرض كل مميزات الوحدة السكنية، وما يتعلق بها، ليطلع عليها المواطن الراغب في الإيجار.
وفي هذا السياق، أبان إبراهيم العبيد الخبير العقاري، أن «إيجار» الذي يعتمد على قاعدة بيانات هائلة، لن ينعكس على انخفاض الأسعار فحسب؛ بل إنه سيكون موفرا للجهد والوقت عند الرغبة في الحصول على منزل بقصد الإيجار، وقال: «سيستطيع المواطن من خلال المشروع التنقل بين عشرات المنازل ومشاهدة العروض وهو في مكان واحد، مما يعني أن المشروع سيكون ذا طابع سهل يمكِّن عملاءه من إيجاد حاجاتهم بأكبر قدر من الخيارات وبعروض مختلفة»، متوقعا أن «ينال المشروع إعجاب المواطنين الذين سيختصرون مسافة كبيرة عند الرغبة في الحصول على منزل مناسب». وزاد: «إضافة إلى ما جرى ذكره، فإن الأسعار ستشهد انخفاضا متوقعا نتيجة ارتفاع كمية العرض وتوفره في مكان واحد»، وقدر العبيد نسبة الانخفاض بأنها ستتراوح بين 10 و15 في المائة، مستبعدا أن تشهد السوق ارتفاعا أكبر مما هو حاصل الآن، وأن الانخفاض متوقع بشكل كبير، «إلا أن بقاء السوق على وضعها الراهن من المستحيل حدوثه».
وتهدف وزارة الإسكان من خلال شبكة خدمات «إيجار» إلى تكوين البيئة النظامية والتشغيلية اللازمة لعمل المنظومة بالتعاون مع شركائها من الجهات الحكومية والخاصة ذات العلاقة، لتوفر للمواطنين رزمة من التسهيلات اختصرتها في نظام «إيجار»، الذي يكفل للمواطنين البحث عن أفضل المساكن بأقل الأسعار الممكنة.
وفي صلب الموضوع، أكد المستثمر العقاري بدر التميمي، أن «إيجار» سيكون حجر عثرة في وجه من وصفهم بـ«المتلاعبين بالأسعار»، مضيفا: «من الصعب أن تقوم برفع الأسعار عند وجود آلاف المنافسين الذين يعرضون عقاراتهم بأسعار منخفضة من أجل الظفر بالعملاء»، لافتا إلى أنه سيقلص بشكل كبير من عمليات المزايدة في أسعار المساكن، و«هي المشكلة التي سيحلها (إيجار) الذي سيكون دافعا إلى التخوف من رفع الأسعار خشية فقد العملاء واتجاههم نحو عارضين آخرين».
وأضاف التميمي أن السوق العقارية ستكون كاشفة للتلاعب بعد تطبيق «إيجار»، لافتا إلى أنهم، بصفتهم مستثمرين، يتحرون تطبيق النظام لمعرفة مدى استجابة المتعاملين مع «إيجار»، وأن نجاح النظام سيعيد ترتيب أوراق التجار الذين يترقبون نتائج القرار، و«ستكون السنة الأولى من تطبيق القرار هي المعيار الذي سيحدد أسعار التأجير طوال السنوات المقبلة، كما سيحد (إيجار) من عمليات مماطلة المستأجرين في دفع الإيجار».
ويتيح نظام «إيجار» الفرصة للمستأجر لسداد إيجار الوحدة السكنية عن طريق البنك خصما من حساب الأخير، لا سيما بعد تطبيق نظام الأجور الملزم بصرف رواتب العاملين في القطاع الخاص عن طريق الحسابات البنكية، كما أن آلية نظام «إيجار» ستكون عن طريق وسيط «مكتب العقار» بين المستأجر والمالك، على أن تكون جميع بيانات الملاك في الحي مسجلة لدى النظام عن طريق المكتب العقاري.
كما يحدد البيئة النظامية التي تحكم العلاقة بين الطرفين من خلال هيكلة العلاقات النظامية لأطراف العملية التأجيرية وكذلك العقد الموحد، بهدف وضع دراسة قانونية، والتعاون مع الجهات الحكومية، ويهدف إلى التنظيم الدقيق ومعرفة أسعار الإيجارات والارتفاعات السنوية التي تحدث وتمكّن من مقارنة هذه الإيجارات. ويحتوي على بوابة إلكترونية تمكن المواطن والمقيم من البحث في نطاق واسع عما يناسبه من مسكن للإيجار حسب المواصفات التي يرغب فيها كالموقع والمساحة والخدمات.. وغيرها من التفاصيل.



الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة
TT

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

يَعدّ المصريون الاستثمار العقاري من بين أكثر أنواع الاستثمار أمناً وعائداً، مع الأسعار المتزايدة يوماً بعد يوم للوحدات السكنية والتجارية في مختلف الأحياء المصرية، بناءً على تغيّرات السوق، وارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، ورغم أن هذه المتغيرات تحدد سعر المتر السكني والتجاري، فإن بعض الوحدات السكنية قد تشذّ عن القاعدة، ويخرج سعرها عن المألوف لوقوعها في حي راقٍ شهير وسط القاهرة وتطل على النيل، أو حتى في عمارة سكنية شهيرة.
وبتصفح إعلانات بيع الوحدات السكنية على المواقع الإلكترونية والتطبيقات المخصصة لذلك قد يصطدم المشاهد برقم غريب يتجاوز الأسعار المتعارف عليها في الحي بشكلٍ كبير جداً، لتقفز من وحدات سكنية سعرها 3 ملايين جنيه مصري (الدولار الأميركي يعادل 15.6 جنيه مصري)، إلى أخرى مجاورة لها بأربعين مليوناً، هذه الإعلانات التي يصفها متابعون بأنها «غريبة جداً» على مواقع التواصل الاجتماعي، وسط أسئلة منطقية عن السبب الرئيسي وراء هذه الأسعار، التي تؤكد تفوق أسعار بيع بعض الشقق السكنية على أسعار فيلات بالمدن الجديدة.
على كورنيش النيل، تطل واحدة من أشهر العمارات السكنية بحي الزمالك وسط القاهرة، تحديداً في عمارة «ليبون» التي سكنها عدد من فناني مصر المشهورين في الماضي، تُعرض شقة مساحتها 300 متر للبيع بمبلغ 40 مليون جنيه، أي نحو 2.5 مليون دولار، رغم أن متوسط سعر المتر السكني في الحي يبلغ 23 ألف جنيه، وفقاً لموقع «عقار ماب» المتخصص في بيع وشراء الوحدات السكنية في مصر.
ولا يشتري الناس بهذه الأسعار مجرد شقة، بل يشترون ثقافة حي وجيراناً وتأميناً وخدمات، حسب حسين شعبان، مدير إحدى شركات التسويق العقاري بحي الزمالك، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «عمارة ليبون واحدة من أعرق العمارات في مصر، وأعلاها سعراً، والشقة المعروضة للبيع كانت تسكنها الفنانة الراحلة سامية جمال»، مؤكداً أن «هذه الإعلانات تستهدف المشتري العربي أو الأجنبي الذي يبحث عن عقار مؤمّن، وجيراناً متميزين، وثقافة حي تسمح له بالحياة كأنه في أوروبا، فسعر الشقة ربما يكون مماثلاً لسعر فيلا في أفضل التجمعات السكنية وأرقاها في مصر، لكنه يبحث عن شقة بمواصفات خاصة».
وفي عام 2017 أثار إعلان عن شقة بجوار فندق «أم كلثوم» بالزمالك، الجدل، بعد عرضها للبيع بمبلغ 3 ملايين دولار، وتبين فيما بعد أن الشقة ملك للسياسي المصري أيمن نور، لكن شعبان بدوره يؤكد أن «الناس لا تهتم بمن هو مالك الشقة في السابق، بل تهتم بالخدمات والجيران، وهذا هو ما يحدد سعر الشقة».
ويعد حي الزمالك بوسط القاهرة واحداً من أشهر الأحياء السكنية وأعلاها سعرها، حيث توجد به مقرات لعدد كبير من السفارات، مما يجعله مكاناً لسكن الأجانب، وينقسم الحي إلى قسمين (بحري وقبلي) يفصلهما محور (26 يوليو)، ويعد الجانب القلبي هو «الأكثر تميزاً والأعلى سعراً، لأنه مقر معظم السفارات»، وفقاً لإيهاب المصري، مدير مبيعات عقارية، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «ارتفاع الأسعار في الزمالك مرتبط بنقص المعروض في ظل ازدياد الطلب، مع وجود أجانب يدفعون بالعملات الأجنبية، وهم هنا لا يشترون مجرد إطلالة على النيل، بل يشترون خدمات وتأميناً عالي المستوى».
وعلى موقع «أوليكس» المخصص لبيع وتأجير العقارات والأدوات المنزلية، تجد شقة دوبليكس بمساحة 240 متراً في الزمالك مكونة من 4 غرف، معروضة للبيع بمبلغ 42 مليون جنيه، وشقة أخرى للبيع أمام نادي الجزيرة مساحة 400 متر بمبلغ 40 مليون جنيه.
ورغم ذلك فإن أسعار بعض الوحدات المعروضة للبيع قد تبدو مبالغاً فيها، حسب المصري، الذي يقول إن «السعر المعلن عنه غير حقيقي، فلا توجد شقة تباع في عمارة (ليبون) بمبلغ 40 مليون جنيه، وعند تنفيذ البيع قد لا يتجاوز السعر الثلاثين مليوناً، وهو سعر الوحدة السكنية في عمارة (العبد) المطلة على نادي الجزيرة والتي تعد أغلى عقارات الزمالك».
والشريحة المستهدفة بهذه الأسعار هي شريحة مختلفة تماماً عن الشريحة التي يستهدفها الإسكان الاجتماعي، فهي شريحة تبحث عن أسلوب حياة وإمكانيات معينة، كما يقول الخبير العقاري تامر ممتاز، لـ«الشرق الأوسط»، مشيراً إلى أن «التعامل مع مثل هذه الوحدات لا بد أن يكون كالتعامل مع السلع الخاصة، التي تقدم ميزات قد لا تكون موجودة في سلع أخرى، من بينها الخدمات والتأمين».
وتتفاوت أسعار الوحدات السكنية في حي الزمالك بشكل كبير، ويقدر موقع «بروبرتي فايندر»، المتخصص في بيع وتأجير العقارات، متوسط سعر الشقة في منطقة أبو الفدا المطلة على نيل الزمالك بمبلغ 7 ملايين جنيه مصري، بينما يبلغ متوسط سعر الشقة في شارع «حسن صبري» نحو 10 ملايين جنيه، ويتباين السعر في شارع الجبلاية بالجانب القبلي من الحي، ليبدأ من 4.5 مليون جنيه ويصل إلى 36 مليون جنيه.
منطقة جاردن سيتي تتمتع أيضاً بارتفاع أسعار وحداتها، وإن لم يصل السعر إلى مثيله في الزمالك، حيث توجد شقق مساحتها لا تتجاوز 135 متراً معروضة للبيع بمبلغ 23 مليون جنيه، ويبلغ متوسط سعر المتر في جاردن سيتي نحو 15 ألف جنيه، وفقاً لـ«عقار ماب».
وتحتل الشقق السكنية الفندقية بـ«فورسيزونز» على كورنيش النيل بالجيزة، المرتبة الأولى في الأسعار، حيث يبلغ سعر الشقة نحو 4.5 مليون دولار، حسب تأكيدات شعبان والمصري، وكانت إحدى شقق «فورسيزونز» قد أثارت الجدل عندما عُرضت للبيع عام 2018 بمبلغ 40 مليون دولار، وبُرر ارتفاع السعر وقتها بأن مساحتها 1600 متر، وتطل على النيل وعلى حديقة الحيوانات، وبها حمام سباحة خاص، إضافة إلى الشخصيات العربية المرموقة التي تسكن «فورسيزونز».
وتحدد أسعار هذا النوع من العقارات بمقدار الخدمات والخصوصية التي يوفّرها، وفقاً لممتاز، الذي يؤكد أن «العقار في مصر يعد مخزناً للقيمة، ولذلك تكون مجالاً للاستثمار، فالمشتري يبحث عن عقار سيرتفع سعره أو يتضاعف في المستقبل، ومن المؤكد أنه كلما زادت الخدمات، فإن احتمالات زيادة الأسعار ستكون أكبر، خصوصاً في ظل وجود نوع من المستهلكين يبحثون عن مميزات خاصة، لا تتوافر إلا في عدد محدود من الوحدات السكنية».