رغم استمرار إقامة البنايات السكنية الفخمة في دبي فإن المدينة لم تعد بالنسبة لعدد كبير من الوافدين توفر أسلوب الحياة الرغدة الذي أغرى كثيرين من الأجانب على التوجه لمنطقة الخليج.
وبدأ نقص المعروض من الوحدات السكنية للإيجار بأسعار في متناول اليد ونقص البدلات التي يحصل عليها العاملون الأجانب منذ الأزمة المالية يدفع الوافدين من أصحاب الدخول المتوسطة إلى مناطق أقل بهاء وفخامة في المدينة بعيدة عن أماكن العمل أو إلى إمارة الشارقة المجاورة لدبي.
وتقول شركة جيه إل إل للاستشارات العقارية إنه «ربما كان المصرفيون العاملون في بنوك الاستثمار وكبار المديرين والشركات متعددة الجنسيات يتمتعون بمرتبات عالية تتجاوز مليون درهم سنويا، لكن غيرهم من الوافدين من مهندسي إنشاءات ومحاسبين ومديرين في مجالات مثل تكنولوجيا المعلومات والموارد البشرية وغيرهم يتقاضون مرتبات تتراوح بين 10 آلاف و30 ألف درهم للأسرة الواحدة (2720 و8170 دولارا) في الشهر».
وتقول الشركة إن «هؤلاء يمكنهم استئجار وحدات تبلغ قيمتها الإيجارية 72 ألف درهم (19600 دولار) أو شراء عقار في حدود 790 ألف درهم، وهو ما يمثل مبلغا بسيطا مقارنة بالأسعار في أحياء مثل دبي مارينا ودبي داون تاون على سبيل المثال، حيث يصل سعر الشقة المكونة من غرفتي نوم إلى أربعة ملايين درهم».
وقال فيصل دوراني رئيس البحوث في شركة كلاتونز العقارية: «يوجد ضغط على أصحاب الدخول المتوسطة». وأضاف من المرجح أن تصبح مسائل القدرة المالية أكثر حدة.
وقد شهد قطاع العقار في الإمارة بعضا من أشد التقلبات على المستوى العالمي خلال السنوات العشر الماضية، إذ انتقل من فترة ازدهار إلى فترة كساد أعقبتها مرة أخرى فترة ازدهار.
واستقرت أسعار العقارات وإيجاراتها في السنة الأخيرة لكنها ما زالت أعلى بنسبة 50 في المائة من مستواها قبل عامين وفقا لتقديرات كلاتونز، ومن المتوقع أن ترتفع من جديد بحلول عام 2017 مع استعداد دبي لاستضافة معرض إكسبو 2020.
والأحياء الوحيدة التي تتيح إسكانا في متناول اليد لكثير من ذوي الدخول المتوسطة تقع في مناطق سكنية في حالة سيئة قرب خور دبي وأجزاء على أطراف المدينة مثل المدينة العالمية ومنطقة دبي للتعهيد.
إلا أنه مع انتقال الوافدين الأجانب من المناطق الأقرب إلى وسط المدينة، فقد شهدت الأحياء التي كانت إيجاراتها أرخص فيما سبق أكبر زيادات في القيمة الإيجارية.
فقد انتقل راندي مدرب اللياقة الفلبيني وزوجته البريطانية ليلى إلى منطقة رمرام إحدى هذه المناطق على مسافة 50 كيلومترا من حي الأعمال في دبي في مايو (أيار) عام 2013.
وقال راندي (37 عاما): «اعتدنا الإقامة في منطقة الخليج التجاري وكانت على مسافة عشر دقائق بالسيارة من أغلب زبائني».
وأضاف: «كنا نستأجر غرفة نوم واحدة لكنها أصبحت باهظة الإيجار، ولذلك انتقلنا إلى هنا، كان هذا هو المكان الوحيد المعقول الذي أمكننا أن نستأجر فيه شقة من غرفتي نوم، ونحن الآن على مسافة 30 دقيقة بالسيارة من أي شيء».
في البداية دفع الزوجان اللذان أنجبا ابنا عمره الآن 13 شهرا 55 ألف درهم إيجارا سنويا، لكن الإيجار ارتفع إلى 63 ألف درهم، إذ ظل مقيدا بالقيود الإيجارية السارية.
إلا أن القيود على الزيادات السنوية لا تسري إلا في حالة تجديد عقد الإيجار. وفي الوقت الحالي يعلن أصحاب الشقق المكونة من غرفتي نوم في رمرام عن تأجيرها بمبلغ يتراوح بين 80 إلى مائة ألف درهم سنويا.
ويجري تداول أراضي البناء مثل سلعة في دبي مما يعمل على تضخيم الأسعار. ودفع ذلك المطورين العقاريين إلى التركيز على المشروعات الفاخرة التي تتيح هامش ربح مرتفع. فمن الصعب تحقيق أرباح من المشروعات السكنية المتوسطة إذا لم تكن أسعار الأراضي مدعمة.
وفي العام الحالي بدأ المطورون العمل في مشروعات جديدة يبلغ إجمالي عدد الوحدات السكنية فيها 19500 وحدة تقدر شركة جيه إل إل أن 22 في المائة منها فقط تلبي احتياجات ذوي الدخل المتوسط.
وتقدر (سي.بي.آر.إي) أن نحو 70 ألف وحدة سكنية جديدة ستستكمل في دبي بحلول نهاية عام 2018 أي أكثر من مثلي العدد الذي اكتمل في 2013 - 2014، لكنه أقل من الذروة التي سجلها في 2007 - 2008 وبلغت 90 ألف وحدة سكنية.
وقال مات جرين رئيس البحوث في (سي.بي.آر.إي) بالشرق الأوسط: «هذه الوحدات لا تستكمل بوتيرة سريعة، ولهذا نشهد أثرا سلبيا كبيرا على سوق الإيجارات».
* خيار الشارقة
وقد توقف كثير من أصحاب الأعمال في الإمارة عن صرف بدل السكن، كما تقلصت المرتبات بصفة عامة في أعقاب الأزمة المالية في 2007 - 2008 لكن قد يتعين عليهم إعادة تقييم عروضهم إن هم أرادوا الاحتفاظ بمستوى العمالة والمهارات.
وقالت دانة سلباق مديرة البحوث في جيه إل إل: «ستشتد الحاجة لإسكان في متناول اليد. وسيتعين على أصحاب الأعمال زيادة الأجور أو بدلات السكن لجذب العاملين والاحتفاظ بهم».
وقد انتقل بعض السكان إلى الشارقة المجاورة لدبي. وتقدر شركة كلاتونز أن أسعار العقارات فيها أقل من نصفها في دبي، وفي أواخر العام الماضي سمحت الشارقة للأجانب المقيمين في الإمارات بشراء العقارات في بعض المشروعات العقارية.
لكن الشارقة تبعد نحو ساعة بالسيارة عن دبي في ساعة الذروة وليس فيها المطاعم ومراكز التسوق والحياة الليلية التي تتيحها دبي.
وقال جرين من سي.بي.آر.إي: «على دبي أن تعطي الأولوية للمشروعات المخصصة للإيجار والتي يحتفظ فيها المطورون بالملكية ويؤجرون الوحدات بهدف الحفاظ على الإيجارات في متناول اليد. والشركات الكبرى القائمة على التطوير العقاري مملوكة للإمارة». وأضاف: «لكن المطورين كيانات تجارية لها مسؤوليات تجاه مساهميها لتحقيق أرباح وتقديم توزيعات نقدية».
وقد أصبح امتلاك وحدة سكنية أبعد من متناول الوافدين المقيمين لفترات طويلة مثل راندي، إذ إن دولة الإمارات رفعت الحد الأدنى لمقدم الرهن العقاري خلال العامين الأخيرين إلى 25 في المائة بهدف منع المضاربة، كما أن دبي رفعت رسوم تسجيل المبيعات العقارية لمثليها لتصل إلى أربعة في المائة.
وقال راندي: «إذا أردت أن أشتري عقارا بمليون درهم، فيجب أن يكون معي في البداية نحو 300 ألف درهم، ومن أين لي بهذا المبلغ».
