ارتفاع المعروض يطرح فرصاً واعدة في سوق دبي العقارية

الأسعار في أدنى مستوياتها منذ خمس سنوات

يشكل سوق دبي اليوم فرصة للمستثمرين في ظل الأسعار المتاحة والتي يتوقع أن تشهد ارتفاعاً مع قرب تنظيم دبي لمعرض اكسبو 2020 («الشرق الاوسط»)

تمنح الحالة التي تعيشها السوق العقارية في دبي، فرصاً مثالية للمستثمرين العقاريين وفقاً لخبراء في القطاع العقاري، حيث أكدوا أن الظروف الحالية التي يمر بها القطاع مثالية بالنسبة إلى المستثمرين العقاريين، حسب وصفهم، ويمكنها درّ عائدات قوية على الاستثمار على المديين المتوسط والبعيد.
وقال فراس المسدي الرئيس التنفيذي لشركة «إف إيه إم العقارية»، على المستثمرين العقاريين والمشترين الدخول في السوق اليوم، حيث تعد الأسعار في أدنى مستوياتها خلال السنوات الخمس الماضية.
وشدد المسدي على أن أهم النقاط التي يتوجب على المستثمرين القيام بها هو البحث بتأنٍّ وتعقل عن استثمارهم، والعمل على تكوين فكرة شاملة وصورة واضحة عن المكان والتوقيت الأنسب للشراء.
وقال في تقرير صدر مؤخراً: «تردني أسئلة بشكل يومي حول ما إذا كانت سوق دبي العقارية متخمة بالمعروض، والجواب هو نعم، هناك طلب أقل مقارنةً بحجم عرض أكبر، وهذا بالضبط السبب في توفر الأسعار بشكلها الحالي، في حال كان الطلب عالياً والعرض ضعيفاً، ستكون الأسعار ضعف ما هي عليه الآن، لذلك تشكل السوق اليوم فرصة رائعة. على المستثمرين النظر إلى ما هو أبعد من المواد التسويقية التي تحيط بهم، ودراسة الاستثمار والبيانات الحكومية المتاحة من قبل دائرة الأراضي والأملاك والتي توضح أسعار وأحجام التداولات الحقيقية».
وحسب مؤشر أسعار العقارات لشركة «إف إيه إم العقارية» والذي يعتمد على البيانات الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك، وفقاً لعمليات ارتفاع وانخفاض أسعار الشقق والفيللات بين الأعوام 2012 و2017، فإن سعر القدم المربعة للشقق والفيللات ارتفع حتى بلغ ذروته في 2014 قبل أن يبدأ بالتراجع حتى مستويات 2012 مع نهاية عام 2017.
وأضاف المسدي: «على المستثمرين البحث بتأنٍّ وبتمعّن. في حال قاموا بذلك بالطريقة الصحيحة فسيدركوا تماماً أن الغالبية العظمى من الأرباح في القطاع العقاري تكون نتيجة الشراء في الأوقات التي تكون فيها الأسعار متدنية، تماماً كما كانت في 2012. المستثمرون الذين قاموا بالدراسات اللازمة واشتروا العقارات وقتها استفادوا كثيراً لأن القطاع شهد ارتفاعاً ملحوظاً مع نهاية 2014».
وزاد: «لقد تراجعت الأسعار إلى المستويات التي كانت عليها في 2012. لكنها لن تبقى كذلك. بالاطلاع على تاريخ دبي، أثبتت الإمارة قدرتها على تخطي التحديات التي شهدناها مؤخراً. لذا أرى أن الوقت الحالي هو الأنسب للاستثمار وبداية لدورة جديدة».
وأوجدت دراسة عقدتها جامعة الإمارات في أغسطس (آب) 2017، أن دبي تعد من أسرع المدن نمواً في العالم، حيث ارتفع التعداد السكاني فيها بنسبة 1000% خلال 40 عاماً فقط، في حين يتوقع التقرير أن تعداد دبي الحالي البالغ 2.88 مليون نسمة يمكن أن يتضاعف بحلول عام 2027 في حال الاستمرار على نفس معدلات النمو.
من جهة أخرى، وحسب دائرة الأراضي والأملاك، قام مستثمرون من 217 جنسية بضخ 151 مليار درهم (41 مليار دولار) في سوق دبي العقارية بين شهري يناير (كانون الثاني) 2016 ويونيو (حزيران) 2017.
ويتوقع المسدي ارتفاعاً كبيراً في النشاطات مع بداية عام 2018 من قبل الصناديق السيادية، ومديري الأصول، وشركات التأمين والضمان، والسبب في ذلك بدء العمل بنظام ضريبة القيمة المضافة، والذي سيسهم في إضافة المزيد من الشفافية للتعاملات العقارية في دبي. ويرى أن هذا مطلب أساسي للمحافظ الاستثمارية العقارية والاستثمارات المؤسسية للدخول في سوق دبي العقارية.
كانت تقارير سابقة قد توقعت أن تشهد السوق العقارية في دبي بحلول عام 2020 دخول إجمالي 570 ألف وحدة جديدة بما يمثل متوسط زيادة سنوية قدره 8%، ووفقاً لتقارير مؤسسة «أكسفورد إيكونوميكس»، فمن المتوقع أن يرتفع عدد سكان دبي بمعدل 3% سنوياً، وهو ما يشي بالتأكيد بأن معدلات استيعاب السوق ستكون أقل من مستويات المعروض الجديد مما قد يؤدي إلى عدم شغل عدد كبير من الوحدات السكنية.
ويقدَّر مخزون الوحدات السكنية في دبي بنحو 491 ألف وحدة سكنية بنهاية عام 2017، وتمثل الشقق أكثر من 80% من إجمالي المعروض، أيْ نحو 403 آلاف وحدة، بينما بلغ عدد الفيللات 86 ألفاً. ومن المنتظر أن تشهد الفترة القادمة دخول نحو 17 ألف شقة فاخرة إلى السوق مع اقتراب اكتمال عددٍ من مشاريع التطوير السكنية.
وأشار تقرير لشركة «جيه إل» إلى أن سوق دبي السكنية شهدت العديد من الدورات من النمو (2001 - 2008)، إلى الانخفاض (2009 - 2011)، إلى الانتعاش (2012 - 2014)، إلى وضعه الحالي للهبوط الناعم. ويشير النشاط الأخير في السوق إلى أن الثقة قد عادت إلى كل من المستثمرين والمطورين، ولكن تجدر الإشارة إلى أن عدد عمليات الإطلاق الجديدة أقل من مستويات الذروة في الفترة ما بين 2006 و2007، وأن حجم وقيمة المبيعات أقل من المستويات التي سُجلت خلال 2013 و2014.
وانخفضت أسعار البيع والإيجارات على حد سواء خلال العام، ولكن معدل الانخفاض تباطأ خلال الربع الرابع، بمعدل 1.6% في جميع القطاعات، وبما أن السوق ستشهد زيادة في عدد الوحدات السكنية، فمن المتوقع أن تستمر الأسعار في التكيف (هبوطاً) مع مستويات الإشغال التي تتبع اتجاهاً مماثلاً لأن نمو العرض يفوق الطلب المحتمل.
وكانت إحصائية حديثة لسوق دبي العقارية قد أظهرت تجاوز قيم التصرفات العقارية 285 مليار درهم (77.5 مليار دولار) خلال السنة المنتهية 2017 من خلال 69 ألف صفقة عقارية، وذلك من خلال المبايعات والرهون والعمليات الأخرى التي شهدتها السوق خلال الاثنا عشر شهراً الماضية.
وحسب الإحصائيات بلغ عدد مبايعات الأراضي والمباني والوحدات في سوق دبي العقارية نحو 49 ألف صفقة، بقيمة تجاوزت 114 مليار درهم (31 مليار دولار)، في حين كانت الرهون من خلال 15.7 ألف صفقة للفئات الثلاث، لتسجل 138.5 مليار درهم (37.7 مليار دولار)، إضافة إلى وجود نحو 4 آلاف تصرف آخر بقيمة قدرها 33.3 مليار درهم (9 مليارات دولار) تقريباً. وبذلك، يكون إجمالي التصرفات للعام 69 ألف عملية تبلغ قيمتها الإجمالية 285.5 مليار درهم (77.7 مليار دولار).