انخفض أداء القطاع العقاري السعودي منذ بداية العام الحالي في معظم الأفرع العقارية «عدا الشقق»، إلا أن الضغوطات تركزت على بعضها وبالتحديد في قطاع الفلل السكنية الذي فقد ما يلامس الـ20 في المائة الذي انخفض متوسط سعرها منذ بداية العام وحتى الأسبوع الماضي، مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي.
ووصل متوسط سعر الفيلا الواحدة خلال الفترة الحالية إلى مستوى 227 ألف دولار، في ظل تضاؤل الطلب لمستويات قياسية انتظاراً لإعادة بلورة قيمتها من جديد لتتناسب مع قدرات المشترين، ورغم تزايد الطب إلا أن الانعكاس حقيقي على العمليات الفعلية لا يزال محدوداً.
وضغطت الظروف المحيطة بالسوق العقاري السعودي بدءا من إصدار فواتير رسوم العقار ومروراً بتسليم دفعات برنامج «سكني» الغير ربحي الذي أطلقته في وقت سابق وزارة الإسكان، بشكل إيجابي على قيمة السوق العقاري وخصوصاً الفلل التي شهدت نزولاً نسيباً في قيمتها منذ انطلاق العام الجديد بعد موجة من الارتفاعات التي شهدتها خلال السنوات الماضية وبالتحديد الخمس الأخيرة منها.
ودفعت تلك التطورات توفر تنوع في قيمة نزول أسعار الفلل، حيث تختلف من منطقة إلى أخرى، ومن عمر زمني للمبنى إلى آخر، إلا أن الانخفاض الأكبر كان للجديدة ذات الحجم الصغير الذي لا تتجاوز مساحتها الـ312.5 متر مربع.
وقال خالد الباز المدير العام لشركة الباز للتطوير العقاري، بأن أداء الفلل منذ انطلاق العام الحالي تغير بشكل كبير حيث انخفض متوسط سعرها بحسب المؤشرات العقارية إلى معدلات كبيرة تجاوزت الخمس (20 في المائة)، في قطاع ثقيل الحركة يصعب التنبؤ به في ظل الضغوطات التي يعيشها وانحسار السيولة وتراجع الأسعار، إلا أن ذلك مؤشر هام على التوجه العام للسوق بعد قرابة عقد من الارتفاع الذي وصل إلى التضخم ثم عاد للانحسار مرة أخرى، موضحاً أن هناك حاجة متنامية لتملك السكن وخصوصاً الفلل في ظل توفر موارد الاقتراض إلا أن ذلك لم يكن محفزاً على تزايد المبيعات نتيجة الفجوة الكبيرة في الأسعار بين عرض البائعين وقدرة المشترين.
وزاد: «هناك بلورة شاملة للسوق ابتدأت من سعر الأرض وشملت تكلفة البناء وانتهاءً بسعر البيع، حيث إنها تشكلت كسلسلة انخفاضات في جميع الخطوات الأمر الذي انعكس على القيمة النهائية للمستهلك رغم أنها لم تكن بكامل قوتها، بل إن فتح الطريق نحو الانخفاض أمر إيجابي بعينه بعد تراكم قيمة العقار وزيادته إلى مستويات كبيرة».
ولفت الباز إلى أن هبوط مؤشر الأرباح ولو بشيء يسير هو إنجاز كبير يجب أن يسجل، خصوصاً أن العقار افتقد النزول في الأداء منذ ما يزيد عن 8 سنوات كحد أدنى.
وارتفع إجمالي قيمة الصفقات العقارية الأسبوعية بنسبة 57.4 في المائة، بعد أسبوعين متتاليين من الانخفاض القياسي بلغت نسبته التراكمية 47.3 في المائة، ومقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 19.1 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة صفقات السوق العقارية مع نصف الربع الثالث عند مستوى 1.3 مليار دولار، يُعزى ارتفاع إجمالي قيمة الصفقات العقارية خلال الأسبوع الماضي إلى ارتفاع قيمة صفقات الأراضي ذات الوزن النسبي الأكبر بين تلك الأنواع بنسبة 70.3 في المائة، التي شكلت نحو 93.0 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات العقارية.
وتركزت الصفقات العقارية في تنفيذ بيع ثمانية مخططات سكنية وتجارية، في كل من مكة المكرمة والرياض ومدينة الخبر في المنطقة الشرقية على ساحل الخليج العربي، بقيمة إجمالية وصلت إلى 320 مليون دولار، شكلت نحو 24.3 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات العقارية خلال الأسبوع.
إلى ذلك كشف راشد التميمي المدير العام لشركة مستقبل الإعمار العقارية القابضة، بأن الانخفاض أشمل من كونه يلف قطاع بعينه بل إنه يغشى جميع الأفرع العقارية المختلفة كونها جميعاً تأثرت من الانخفاض الحاصل في الطلب، إلا أن الضغوطات كبيرة على الإنشاءات بالتحديد، وذلك لارتباطها بفترة زمنية معينة وأن المنزل كلما تقدم به العمر نقصت قيمته وبالتالي الطلب عليه.
وأوضح التميمي أن الضغط الأكبر يدور في فلك المنازل الجديدة التي أنشئت للاستثمار وهي بنسب أقل من ناحية المنازل القديمة أو الأفرع الأخرى، خصوصاً الصغيرة منها والتي لا تتجاوز مساحتها 312.5 متر والتي بدأت بالانتشار وأخذت حيزاً كبيراً من مشاريع الفلل خصوصاً السنوات الخمس الأخيرة.
ويتضح انخفاض متوسط سعر العمائر السكنية الصغيرة بنسبة 31.3 في المائة - متوسط سعر الفترة 166 ألف دولار للعمارة الواحدة - وجاءت الفلل السكنية في المرتبة الثانية بنسبة انخفاض 20.1 في المائة - متوسط سعر الفترة 227 ألف دولار للفيلا الواحدة -، ثم انخفاض متوسط سعر المتر المربع للأرض بنسبة 17.3 في المائة - متوسط سعر الفترة 96.5 دولار للمتر المربع - وأخيراً ارتفاع متوسط سعر الشقق السكنية بنسبة 2.0 في المائة «متوسط سعر الفترة 146.4 ألف دولار للشقة الواحدة».
وبالحديث عن أسعار الفلل بالتحديد في منطقة الرياض، أكد عبد الله المحيسن رئيس شركة المحيسن للتطوير العقاري بأن أطراف العاصمة والأحياء الجديدة هي الأكثر انخفاضاً خصوصاً الواقعة ضمن الحزام الجديد للمدينة، لافتاً إلى أن الحاجة إلى السيولة أثرت على الأٍسعار بشكل كبير خصوصاً لمن يضع رأس ماله الأكبر في المشاريع القائمة وهم فئة كبيرة في قطاع الاستثمار العقاري، لافتاً إلى أن الفلل الصغيرة التي لا تتجاوز مساحتها 350 مترا مربعا تضررت بعد موجة من الارتفاعات، كما تشتهر البيوت ذات الأحجام ذاتها بأنها الأكثر رواجاً للمشاريع السكنية على حساب الكبيرة التي انحسرت بشكل كبير.
وأضاف المحيسن أن هناك تحديات كبرى سيخوضها القطاع العقاري بالنسبة للمطورين العقاريين، حيث يعتبر العام الحالي الجديد بمثابة التحدي الذي يواجه المستثمرين، خصوصاً مع دخول الحكومة كمنافس غير ربحي عبر برنامج «سكني» الذي من المتوقع أن ينعكس بشكل مباشر على انخفاض الطلب على العقار الاستثماري الذي سيدخل فترة مفصليه من تاريخه، خصوصاً في الاستثمار في قطاع الفلل والتي أصبحت تعاني من التراجع في قيمتها والطلب عليها.
بعد الانتشار المتزايد لفيروس «كورونا المستجد» في معظم أنحاء العالم، يحذّر خبراء الاقتصاد من…