سوق العقارات الروسية تحافظ على انتعاش نسبي رغم الأزمة الاقتصادية

قطاع الأعمال يستثمر في الأبراج.. والمواطن يستفيد من القروض

منطقة «موسكو سيتي» وسط العاصمة الروسية تشهد مشروعات لتشييد أبراج جديدة (غيتي)

يبقى اهتمام المستثمرين بإطلاق مشاريع عملاقة جديدة في سوق العقارات الروسية على حاله، ولم يتراجع كثيرًا، وذلك على الرغم من الآثار السلبية التي خلفتها الأزمة الاقتصادية في روسيا على مختلف القطاعات؛ بما في ذلك على سوق العقارات والبناء.
وفي مؤشرات تعكس واقع النشاط في سوق العقارات الروسية في الوقت الراهن، أعلنت شركة «بناء» عن نيتها بدء العمل قريبًا على بناء برجين عملاقين جديدين في المنطقة التجارية الفاخرة المعروفة باسم «موسكو سيتي» في العاصمة الروسية، بينما كشفت تقارير رسمية عن ارتفاع صفقات اقتناء عقارات سكنية، وإن كان ذلك بالاعتماد على القروض المصرفية.
وكانت شركة «رينيسانس ديفلوبمنت» Renaissance Development قد أعلنت مؤخرا عن خططها لتشييد برجين جديدين (ناطحتي سحاب) في المنطقة الراقية من العاصمة الروسية التي يُطلق عليها اسم «موسكو سيتي»، وهي عبارة عن مجمع من الأبنية الحديثة والأبراج الشاهقة التي تشكل مركزا اقتصاديا تجاريا حديثا في منطقة ملاصقة لقلب العاصمة الروسية.
ومعروف أن موسكو كانت في السابق خالية من أبنية كهذه، وكان فيها بناء وحيد بارتفاع 27 طابقا، وما عدا ذلك مما تبقى فلم يزد الارتفاع عن 9 إلى 14 طابقا، والطابع الغالب هو أبنية ما بين 3 إلى 5 طوابق.
وقد أثار ظهور مجمع «موسكو سيتي» جدلا في أوساط الرأي العام، وجملة انتقادات واحتجاجات على ظهور أبنية عملاقة حديثة تم تصميمها بأسلوب غريب عن المشهد الهندسي العام لمدينة موسكو، التي تبدو عمرانيًا أقرب إلى اللوحة التاريخية، وشكل ظهور تلك الأبراج على خلفيتها «طفرة هندسية»، وفق ما يرى كثيرون.
ورغم الجدل في الرأي العام، استمر العمل في بناء مجمع «موسكو سيتي» الذي يقف اليوم بأبراجه الحديثة ويشكل رمزا ومركزا في آن واحد لحركة الاقتصاد وتطوره. ومع إطلاق شركة «Renaissance Development» مشروعها الجديد، سيظهر برجان جديدان في موسكو سيتي، خصصت مساحة 2.41 هكتار لتشييدهما مع مرفقاتهما، ويبلغ ارتفاع البرج الأول 290 مترًا ويتضمن 36 طابقا، والبرج الثاني 338 مترًا وسيحتوي على 77 طابقًا، ستوزع بين شقق سكنية بمساحة ما بين 60 إلى 300 متر مربع.
أما إجمالي مساحة البرجين فتبلغ وفق المخططات 350 ألف متر مربع، يقوم عليها 1200 عقار ما بين شقق سكنية ومكاتب للشركات التجارية، فضلا عن محال تجارية ومقاهٍ وغيرها من المنشآت الترفيهية للسكان.
وبينما تتجه رؤوس الأموال والاستثمارات إلى توسيع نشاطها في سوق العقارات التجارية، سجلت سوق العقارات السكنية ارتفاعا بعدد الصفقات هذا العام، إلا أن الزيادة جاءت على حساب القروض العقارية بصورة رئيسية.. إذ سجلت سوق العقارات في روسيا (الشقق) ارتفاعا ملحوظا خلال الفترة الماضية من العام الحالي على نسبة عقود امتلاك شقق سكنية بالاعتماد على قروض عقارية.
وخلال الربع الثالث من عام 2016، زادت نسبة تلك العقود التي اعتمدت على القروض العقارية عن 50 في المائة من إجمالي عقود اقتناء شقق في المباني الجديدة. ويشير تقرير خاص بتطور سوق القروض العقارية، صادر عن الوكالة الروسية للقروض، إلى أن 36 في المائة من صفقات امتلاك سكن جديد خلال الربع الثاني من العام الحالي جرت باستخدام موارد القروض العقارية.
وبشكل عام، فقد زادت القروض العقارية خلال الفترة لغاية شهر سبتمبر (أيلول) 2016 بنسبة 40 في المائة، مقارنة بالقروض العقارية التي منحت خلال الفترة ذاتها من العام الماضي.
وفي إطار البرنامج الحكومي لتمويل القروض العقارية، تم منح 602.4 ألف قرض عقاري خلال الفترة لغاية شهر سبتمبر، بقيمة 10.8 تريليون روبل (نحو 167.4 مليار دولار)، مما يشكل زيادة بنسبة 35 في المائة على عدد وقيمة القروض خلال الفترة ذاتها من عام 2015، وأقل بنسبة 16 في المائة مقارنة بعام 2014 الذي سجل رقما قياسيا بعدد القروض العقارية في تاريخ روسيا.
ويحيل المحللون في السوق ارتفاع الإقبال على القروض العقارية إلى أمرين، الأول هو تخفيض البنوك الروسية لسعر الفائدة على تلك القروض، إثر تخفيض البنك المركزي لسعر الفائدة الأساسية حتى 10.5 في المائة سنويا. والأمر الثاني كان نتيجة طبيعية لتراجع قيمة مدخرات المواطنين إثر الأزمة، ولذلك وجدوا في القروض العقارية بنسبة أقل من السابق فرصة مواتية لتحقيق الحلم باقتناء شقة سكنية.
وعليه، يمكن القول إن سوق العقارات الروسية ما زالت تحافظ على «انتعاش نسبي» رغم الظروف المعقدة التي يمر بها اقتصاد البلاد.
وخلال الأشهر القليلة الماضية، سعت وزارة التعمير والإسكان الروسية لحل أزمة السكن في البلاد، وذلك عبر برنامج خاص أعلنت الوزارة عنه في شهر أكتوبر (تشرين الأول) الماضي، يهدف إلى تسهيل الحصول على قروض عقارية، وزيادة قيمة تلك القروض خلال الفترة حتى نهاية عام 2025، وذلك لمساعدة المواطنين على امتلاك مسكن خاص بهم.
ويحمل البرنامج عنوان «تسهيل وصول المواطنين الروس للقروض العقارية»، وتأمل الوزارة أن تتمكن من خلاله من زيادة حجم القروض العقارية التي يستخدمها المواطنون الروس حتى 2.2 مليون قرض عقاري سنويا بحلول عام 2025، إذ تتوقع أن تصل قيمة القروض العقارية عام 2025 نحو 5.5 تريليون روبل روسي (نحو 88 مليار دولار)، وهو مبلغ يزيد بأربع مرات ونصف المرة عن قيمة القروض العقارية لعام 2015.
وتقول الوزارة إنها لن تستخدم ضمن برنامجها الإسكاني الجديد موارد الميزانية الحكومية ولا موارد الميزانيات المحلية في الأقاليم الروسية، وتأمل بأن تحصل على تمويل للبرنامج من خارج الميزانية بقدر 26.8 تريليون روبل (نحو 42.8 مليار دولار).
وكان من المرجح مع الإعلان عن البرنامج أن يكون خفض سعر الفائدة على القروض العقارية خطوة رئيسية في برنامج «تسهيل وصول المواطنين الروس للقروض العقارية»، إذ أشار وزير التعمير والإسكان الروسي ميخائيل مين في وقت سابق إلى تجربة مقاطعة فولغوغراد، موضحًا أنه «إلى جانب الفائدة الفيدرالية التي تحصل على دعم حكومي في القروض العقارية، في إطار برنامج منزل لكل أسرة روسية، فإن المقاطعة قد خفضت سعر الفائدة على القروض العقارية حتى مستوى ما بين 6 إلى 6.5 في المائة»، واصفا هذه الخطوة بأنها «تجربة مفيدة»، ومرحبا بالوقت ذاته بابتعاد المستثمرين المشاركين في التطوير العمراني في المقاطعة عن تشييد الأبنية الشاهقة واعتمادهم على تشييد أبنية لا يزيد ارتفاعها عن ثلاث طوابق.
وفي مطلع سبتمبر الماضي، أعرب رئيس الوزراء الروسي ديمتري ميدفيديف عن يقينه بأن ظروف الاقتصاد الكلي في المستقبل المنظور ستسمح للبنك المركزي الروسي بتخفيض سعر الفائدة، وهذا سيسهم بتخفيض سعر الفائدة على القروض التي تمنحها المصارف الأخرى، بما في ذلك القروض العقارية.
وأشار ميدفيديف إلى أن المواطنين كانوا في «العهد السوفياتي» يحصلون على الشقة من الدولة بموجب اتفاق «استخدام اجتماعي» للمسكن، ومع أن ذلك الاتفاق لا يمنح للمواطن الحق في الملكية الخاصة على المسكن، فإنه كان يسمح له بالحصول فيه على إقامة دائمة، ومنح آخرين تلك الإقامة، وتوريثه لأفراد الأسرة، موضحًا أنه «في ظل ظروف اقتصاد السوق، يمكن ضمان المسكن عبر تلك الآليات (السوفياتية) لفئات محدودة جدًا من المجتمع الروسي، ولهذا فإن القرض العقاري يبقى وسيلة رئيسية لحل مشكلة السكن»، وفق ما يؤكد رئيس الوزراء الروسي.
ويصف الخبراء والمحللون مشكلة عدم توفر المسكن للعائلات الروسية بأنها واحدة من أكثر المشكلات الاقتصادية - الاجتماعية جدية التي تواجهها روسيا في هذه المرحلة، تؤدي بدورها إلى كثير من المشكلات والأزمات المتشعبة المعقدة في المجتمع الروسي، ومنها أزمة مؤسسة الأسرة، وتراجع مستوى الولادات، في وقت تواجه فيه روسيا أزمة ديموغرافية وتعمل على زيادة عدد السكان، فضلاً عن تأثير غياب المسكن على نجاح الأسرة في نشاطها الاقتصادي الاجتماعي، وما يخلفه ذلك من تداعيات سلبية على مستوى المعيشة وطبيعة الحياة في البلاد بشكل عام.
ويذهب كثيرون إلى تصنيف أزمة المسكن في روسيا على أنها «تهديد للأمن القومي وتؤثر سلبا على مكانة وهيبة روسيا دوليًا». وتشير بعض الإحصائيات غير الرسمية إلى أن مستوى توفر المسكن في روسيا يقارب نحو 40 في المائة مقارنة بنسبة السكان، هذا بحال تم تصنيف الهنغارات السكينة ضمن فئة «مسكن».
ويقول فلاديمير غازما، رئيس اتحاد المصارف الإقليمية الروسية، إنه «إذا استثنينا تلك المنشآت التي لا تصنف وفق معايير الدول المتقدمة على أنها منشآت سكنية؛ فإن مستوى توفر المسكن للمواطنين الروس لا يزيد عن 20 في المائة».