المنازل القديمة تضغط سلبًا على أداء المؤشر العقاري السعودي

عقاريون: أسعارها مرتفعة وعائدها الاستثماري غير مجدٍ

تزداد العقارات القديمة المعروضة للبيع يومًا بعد آخر في السعودية، لكنها في الوقت ذاته تتصدر قائمة العقارات الأقل طلبًا، لأسباب كثيرة وفقًا لعقاريين، أبرزها أن العائد الاستثماري لها غير مجدٍ، وتصاميمها لم تعد مناسبة للحياة العصرية، كما أن القروض العقارية لا تغطي هذا النوع من العقارات التي ترتفع أسعارها نتيجة مساحاتها الكبيرة، وهو ما جعل المنازل القديمة تشكل عائقًا إضافيًا أمام حركة المؤشر العام للسوق العقاري.
وأشار خالد الباز، الذي يمتلك شركة «نحو البناء للأعمال العقارية»، إلى أن ارتفاع أسعار مواد البناء التي تصب بشكل مباشر في تكاليف عمليات الترميم، أثر سلبًا على حركة بيع المنازل العتيقة، إذ أصبح من المكلف جدًا إعادة ترميم المنازل خصوصًا أن معظمها ذات مساحات كبيرة وتحتاج إلى مئات آلاف من الريالات لإعادتها إلى حالتها الأصلية، وهو ما جعل منها خيارًا «غير مرغوب» بالنسبة للمشترين الذين يرون أن تكلفة استبدالها بجديدة باتت شبه متقاربة؛ وهو ما يرجح كفة الجديدة على حساب القديمة.
وحول المميزات التي قد تجذب بعض المشترين للمنازل القديمة، ذكر الباز أن المنازل القديمة رغم مرور سنوات طويلة عليها؛ إلا أن الجميع يتفق بأن بنيتها التحتية وتشطيباتها أفضل بكثير عن الأبنية الجديدة التجارية، لافتًا إلى أن للقديمة شريحة لا تزال تفضلها حتى الآن، رغم أنها قليلة وتناقص، إلا أن ذلك لا يلغيها باعتبارها فرعًا عقاريًا يمثل خيارًا مطروحًا وله أرضية جيدة بالنسبة لخيارات التملك.
ويشهد القطاع العقاري السعودي أداء منخفضًا، صاحبه انخفاض محدود في قيمته، نتيجة الضغوطات الحكومية على القطاع بعد فرض نظام رسوم الأراضي البيضاء، ودخول وزارة الإسكان كمنافس في تلبية الطلب على المنازل، إضافة إلى العزوف عن الشراء نتيجة ارتفاع الأسعار إلى مستويات عالية لا تستطيع شريحة كبيرة من الراغبين في التملك مجاراتها.
وذكر تركي القيضي، الذي يدير عددًا من الاستثمارات العقارية، أن السوق تسجل انخفاضا كبيرًا في حركة بيع المنازل القديمة التي أصبحت غير مرغوبة إلى حد كبير، لأن النظام القديم في البناء غير مناسب للحياة الجديدة، إذ أن المتطلبات الحالية للمساكن تختلف عما كان دارجًا خلال العقود الماضية، وأصبح أسلوب الحياة فيها قديمًا إلى حد كبير، موضحًا أن نقص الإقبال عليها أثّر سلبًا على أسعارها، إلا أنها لم تصل إلى الحد «المغري» الذي يحفز المستهلك على شرائها، لافتًا إلى أن المنازل القديمة باتت تشكل عائقًا لحركة المؤشر العقاري.
وتطرق القيضي إلى دراسة أجرتها مجموعته العقارية، واتضح منها إن ما يزيد على 70 في المائة من الراغبين في تملك المساكن يبتاعونها عن طريق التمويل والسداد بالآجل، والجهات التمويلية تشترط ألا يزيد عمر المبنى على عقد واحد أو مدة لا تبتعد كثيرًا عنها، وهو الأمر الأكثر تأثيرًا على قلة الطلب على المباني القديمة، لافتًا إلى أن كثرة المشاكل التي تعتري البنايات القديمة في مجال التملك ونقل الملكية من الأمور الإضافية التي أسهمت في ضعف الحركة وتباطؤ نقل الملكية والإفراغ نظرًا لارتباط نسبة كبيرة منها بورثة أو بعدد من الشركاء.
ويشار إلى أن تبني معظم جهات تمويل العقار - وعلى رأسها البنوك - سياسة التركيز على المنازل الجديدة والابتعاد عن القديمة عبر اشتراط مدة معينة لعمر العقار تتراوح ما بين عقد إلى عقدين، أسهم بشكل رئيس في تجمد حركة العقارات القديمة التي أصبحت مقتصرة على من يمتلك قيمة المنزل نقدًا، وهو خيار لا يجد شعبية كبيرة، خصوصًا أن معظم الراغبين في التملك يتجهون إلى شراء المنازل الجديدة.. وهو الأمر الذي أسهم في كساد القديمة التي أصبحت تشكل عبئًا على الحركة العقارية بشكل عام وجعلها تتذيل خيارات الراغبين في تملك منزل العمر.
وأكد علي التميمي، الرئيس التنفيذي لشركة جبره العقارية القابضة، أن الطلب على العقار المحلي منخفض إلى حد كبير، لارتفاع الأسعار بشكل عام، لافتًا إلى أن سعر العقارات القديمة مقارب للجديد، مدعومًا بكبر مساحة البيوت القديمة التي تزيد معظمها عن 800 متر.
ولفت التميمي إلى أن حركة العقارات القديمة لا تزال موجودة قليلاً بالنسبة للراغبين في السكن والتملك، وضعيفة جدًا بالنسبة للمتجهين لقطاع الاستثمار الذين يبتعدون تمامًا عن الاستفادة منه استثماريا نظرًا لقلة جذبها وارتفاع تكاليف الترميم، وأن خيار تملك المنازل الحديثة يفوق بمراحل القديمة التي أصبحت حركتها لا توازي شيئا يذكر بالنسبة إلى الجديدة، وهو الأمر الذي دفع بقيمة القديمة إلى تحقيق مستويات جيدة من الانخفاض لامست 15 في المائة، مقارنة بقيمتها الإجمالية خلال السنوات الخمس الماضية، خصوصا بعد تفعيل وانتشار القرض العقاري الذي أصبح المتحكم في حركة القطاع العقاري بفروعه كافة.
وشهدت أسعار سوق العقارات السعودية ارتفاعات كبيرة خلال الفترة الماضية، باعتبارها الخيار الاستثماري الأكثر رواجًا، ولم يسبق لها منذ نشأتها أن حققت انخفاضا ملحوظًا، لذلك تجد أن المواطنين يعمدون إلى التنوع في خيارات التملك، في خطوة منهم للبحث عن الخيار المناسب لاقتناء مسكن العمر، بحسب الإمكانات المتاحة وهو ما لا توفره المنازل القديمة خصوصًا خلال الفترة الحالية.