مطرقة الرسوم وسندان العزوف يدفعان أسعار العقار السعودي للانخفاض

عقاريون: «اللائحة التنفيذية» شاملة.. والسوق ستشهد غربلة

تشهد السوق الآن ضخ عشرات ملايين الأمتار المربعة انعكاسا لقرار الرسوم التي كانت متوقفة منذ سنوات مما سيدفع بميزان العرض إلى تحقيق فائض كبير

أكد عقاريون أن اللائحة التنفيذية لنظام رسوم الأراضي البيضاء التي أعلنتها وزارة الإسكان السعودية متكاملة المعالم، وتؤدي إلى الهدف المرسوم إليه، وهو خفض الأسعار وتوفير الطلب، حيث إن مواد اللائحة شملت بشكل كبير السواد الأعظم من الأراضي المطروحة، وأغلقت منافذ التهرب من دفع الرسوم والتلاعب بها، الأمر الذي يعزز من تأثيرها على السوق وغربلتها نحو السيطرة على قيمته وإتاحة التملك بأسعار معقولة.
وعددت مواد اللائحة التفاصيل الدقيقة التي توجب فرض الرسوم وآلياتها وتحصيلها وأوجه صرفها لتطوير خطط ومشاريع الإسكان.
وذكر خالد المرزوق، المدير التنفيذي لشركة «الموج» العقارية، أن تأثير اللائحة يتضح من الأسعار الحالية التي شهدت تراجعًا ملحوظًا وبنسب جيدة في معظم المناطق والمدن، خصوصًا الرئيسية منها، متوقعًا أيضًا زيادة هذه النسبة فور دخولها فترة السداد، مما سيكشف الوجه الحقيقي للسوق، التي ستشهد ضخ كميات أكبر من الأراضي للهرب من دفع الرسوم، وهو الأمر الذي سيضغط على الأسعار بشكل إيجابي ليحقق الهدف المرجو من فرض الرسوم.
وأضاف أن القطاع العقاري السعودي مقبل على مرحلة جديدة كليًا من ناحية الأسعار والمعروض والحركة العامة للسوق، وأن الانخفاض هو السمة الأكثر رواجًا حتى هذه اللحظة، وهو ما يثبت فعليًا الآن، عبر نزول قيمة العقار بشكل عام، خصوصًا الأراضي التي كانت الأكثر تأثرًا، في الوقت الذي يشهد فيه الطلب انخفاضًا ملحوظًا بانتظار الوجه الجديد للأسعار التي لا يستطيع شريحة كبرى من الراغبين في الشراء الحصول عليها في ظل هذه القيمة المرتفعة، مما يعني أن الحركة تتوقف فقط على قيمة المعروض، وهو ما تدعمه الرسوم الآن.
واعتبر أن على شركات التطوير العقاري التي تريد البقاء في السوق، سماع نبض السوق الذي بدأ يسجل نزولاً حقيقيًا في قيمته، نتيجة العزوف في الطلب وضخ كميات كبرى من الأراضي المتوقفة منذ سنوات طويلة، وهما عنصران يستطيعان أن يعيدا حالة السوق إلى ما كانت عليه قبل عقد تقريبًا عندما كانت الأسعار توازي نصف قيمة المعروضة الآن، مما يشير إلى تضخم حقيقي في القيمة بعيدًا عن أي حسابات اقتصادية قد تطرح، مشددًا على أن الحديث عن حل آخر غير انخفاض الأسعار غير مجدٍ في ظل توقف الطلب والقرارات الحكومية الأخيرة وأهمها فرض الرسوم الذي سيغير المعادلة العامة.
وتضمنت اللائحة التنفيذية لرسوم الأراضي التي أصدرتها وزارة الإسكان السعودية 18 مادة، حيث شملت فصلاً خاصًا للتعريفات، وآخر للأراضي الخاضعة للرسوم، وآخر لضوابط تطبيق الرسوم، والتي تضمنت 6 مواد، أما الفصل الرابع فشمل 3 مواد تتعلق بالتواصل مع المكلفين بما في ذلك حق المكلف في التظلم من القرار، بحسب الإجراءات النظامية، فيما فصل الفصل الخامس تحصيل الرسوم والغرامات.
وفي الاتجاه ذاته، أكد المستثمر العقاري علي البشر أن ضخ كميات كبرى من العرض سيكون ذا انعكاسات كبيرة على أرض الواقع في المستقبل القريب من ناحية الأسعار، مؤكدا أن القطاع العقاري السعودي يسير نحو النزول رغم المحاولات المستميتة من قبل بعض المستثمرين لإبقاء الأسعار مرتفعة، وفصل الأسعار عن أداء القطاع، وهو ما تمكنوا من تحقيقه خلال السنوات الأخيرة، لكنهم لن يستطيعوا الاستمرار به طويلاً، في ظل قرار الرسوم الذي سيجبر التجار على البيع بأسعار منخفضة هروبًا من دفع الرسوم.
ولفت إلى أن اللائحة التنفيذية لوزارة الإسكان متميزة من نواح كثيرة، خصوصًا محاولاتها سد الثغرات التي قد يلجأ إليها البعض، وإضافة بند خاص بالعقوبات التي قد تلحق بمن يتخلف على دفع الرسوم، في إشارة واضحة إلى سعي الحكومة لتطبيق القرار، وهو ما سينعكس بشكل كبير على قيمة العقار، وهو السبب الرئيسي لوضع الرسوم، موضحًا أن هناك نزولا كبيرا في الأسعار، خصوصًا في الأراضي المتاخمة للمدن الكبرى وأراضي المنح والمخططات الجديدة الأكثر تأثرًا من الرسوم، وخلال فترة قصيرة سيشهد العقار سيطرة في الأسعار بين سندان العزوف ومطرقة الرسوم.
وتعتبر رسوم الأراضي البيضاء من أهم القرارات التاريخية التي أثرت على أسعار الأراضي والعقارات قبل تطبيقها، إذ ازداد المعروض وانخفضت القيمة بشكل طفيف وقلت عمليات الشراء، كما أن عام 2016 شهد مستويات جديدة في عمليات تسييل الأراضي وانخفاض في قيمتها لأول مرة منذ أقل من عقد، وهو الوقت الذي تصاعدت فيه قيمة العقار.
من جانبه، تطرق إبراهيم العبيد، المستشار العقاري، إلى وجود محاولات لامتصاص الصدمة من قبل المستثمرين ومحاولة إبقاء الأسعار مرتفعة، إلا أن ذلك لن يحصل، ولن يستطيعوا تحمل الرسوم، خصوصًا أن بعضهم يمتلك مساحات شاسعة تقدر بمئات آلاف الأمتار، متوقعا انخفاضا أكثر حدة في السعر فور حلول موعد دفع الرسوم، وزيادة العرض بشكل ملحوظ كما هو مشاهد الآن، وهو التحدي الأكبر الذي سيخفض الأسعار إلى مستويات كبرى، حيث ستسجل السوق مستويات متتالية من العرض ستؤثر بشكل مباشر على أسعار العقار بشكل أو بآخر، خصوصا في ظل ضغوطات دفع الرسوم ونقص السيولة التي تعيشها السوق.
وذكر العبيد أن هناك أحداثًا ستشهدها السوق خلال المستقبل القريب، أهمها تسجيل مستويات متتالية من الانخفاض في الطلب الذي لن يستمر حتى فرض الرسوم، حيث إن الترقب هو الدافع الأول لانخفاض الطلب وبالتالي السعر، لافتًا بأن السوق الآن تشهد ضخ عشرات ملايين الأمتار المربعة انعكاسا لقرار الرسوم التي كانت متوقفة منذ سنوات، مما سيدفع بميزان العرض إلى تحقيق فائض كبير، ينعكس إيجابا على الأسعار.
ويهدف نظام رسوم الأراضي البيضاء إلى زيادة المعروض من الأراضي المطورة بما يحقق التوازن بين العرض والطلب وتوفير الأراضي السكنية بأسعار مناسبة، إضافة إلى حماية المنافسة العادلة، ومكافحة الممارسات الاحتكارية، حيث يفرض رسمًا سنويًا على الأراضي البيضاء، المملوكة لشخص أو أكثر من ذوي الصفة الطبيعية أو الصفة الاعتبارية غير الحكومية، بنسبة 2.5 في المائة. وستستعمل الوزارة إيرادات الرسوم للصرف على مشاريع الإسكان والبنية التحتية، مما يدعم العرض في قطاع الإسكان لتقديم الحلول والمنتجات.