العقد العقاري الجديد يربك المتعاملين في العاصمة الأميركية

تنظمه لوائح جديدة.. والتعديلات في التسوية قد تصيب المستهلكين بالتوتر

العقد العقاري الجديد يربك المتعاملين في العاصمة الأميركية

يهل فصل الخريف ومعه تغييرات كبرى تهم أي شخص مقبل على شراء أو بيع منزل، وتتطلب من المستهلكين والوكلاء العقاريين وأطراف أخرى، التأقلم مع أشكال وإجراءات جديدة. وسيحكم الآن عقد بيع جديد كل الصفقات العقارية المحلية في العاصمة الأميركية واشنطن، بينما تنظم التسويات لوائح فيدرالية جديدة تمامًا.
وشهدت الآونة الأخيرة تغييرًا رسميًا لعقد البيع القياسي للعقارات في واشنطن العاصمة وماريلاند وفيرجينيا. ويتشابه هذا العقد في 99 في المائة تقريبًا من مواده مع العقد القديم، لكن اختصاصه القضائي يشمل الآن فقط ماريلاند وواشنطن.
وانفصلت فيرجينيا عن عقد المبيعات المحلي في يوليو (تموز) الماضي. وإجمالاً، يحمل العقد المحلي الجديد لماريلاند وواشنطن العاصمة تعديلات طفيفة لتوضيح بعض النقاط في العقد السابق. على سبيل المثال، يستخدم العقد الجديد نسبة مئوية للدلالة على التمويل عوضًا عن الإشارة إلى رقم إجمالي. كما أصبح العقد ينص بوضوح على عدد الأيام التي ينبغي على المشترين أن يقدموا عرابينهم خلالها. وجرى إدخال هذه التغييرات الطفيفة لتوضيح شروط التعاقد بين البائع والمشتري.
ورغم أن تداعيات هذا العقد الجديد ضئيلة، فإن جميع المستهلكين في السوق ينبغي أن يتأكدوا من استخدام عقد مبيعات الأول من أكتوبر (تشرين الأول)، وكذلك الإفصاحات عن أي إعلانات أو عروض جديدة على الممتلكات مع وكيل عقاري من الآن فصاعدًا.
وبينما كان الانتقال إلى عقد المبيعات الجديد سلسًا نسبيًا، كان التحول إلى قانون التسويات الجديد صعبًا بعض الشيء.
دعونا نكون أمناء، فإن مجرد الحديث عن إدماج قانون إجراءات التسوية العقارية مع قانون الحقيقة في الإقراض للخروج باستمارة الإفصاح المتكامل، يصيبنا بالصداع، فإذا لم تكن بالفعل قد ارتبطت بعقد لشراء منزل أو تقدمت بطلب للحصول على قرض، فإن تلك القواعد واللوائح الجديدة ستنطبق عليك.
على مدار الشهر الماضي، جرى إرساء آليات عمل هذه القواعد الاسترشادية، بعد تدريب 80 في المائة من سماسرة العقارات في مختلف أنحاء الولايات المتحدة. لكن إذا تحدثنا من الناحية العملية، كيف ينبغي أن تكون استجابة السوق لتلك التغييرات؟
وإليك بعض الأفكار الرئيسية في هذا الصدد:
> حافظ على هدوئك وواصل العمل:
كنا نعلم أن تلك التغييرات قادمة لا محالة منذ فترة طويلة. وكان من المفترض أن يدخل القانون حيث التنفيذ في أغسطس (آب) الماضي، لكن جرى تأجيله حتى أكتوبر. الأنباء السارة هنا، حتى ولو كانت من الناحية اللوجستية، هي أن السوق العقارية في منطقة واشنطن العاصمة يتسم بالهدوء في فصل الشتاء. ومن شأن ذلك أن يمنح المقرض فسحة أكبر من الوقت للتأقلم مع القواعد الاسترشادية الجديدة في ظل حجم أقل من الأعمال.
> ودع بيان التسوية:
حتى لو كنت مشتريًا محنكًا، سيكون هناك منحنى «تعليمي» في صفقتك الشرائية أو البيعة المقبلة. وستخضع أي قروض تنشأ من الآن فصاعدًا إلى استمارات إفصاح الإغلاق وتقدير القروض الجديدة. وعلى المشترين الراغبين في فهم آليات الشراء والاقتراض الجديدة مراجعة بيان التسوية القديم (إتش يو دي - 1) وبيان تقدير النيات الحسنة (جي إف إي)، حيث سيطرأ عليهما تغييرات كبيرة مع استمارتي إفصاح الإغلاق وتقدير القروض.
> كن واقعيًا:
لو كنت قد قررت أن تتقدم بعرض لشراء منزل، فلا تضع توقعات غير واقعية إذا كنت مضطرًا بالتقدم بطلب للحصول على قرض، فحتى لو كان تمويلك قويًا، فإن المتوقع أن تصل مدة الإغلاق إلى 45 يومًا من تاريخ التصديق على العقد. وبالنسبة إلى المشترين، ضع ذلك في اعتبارك حتى لو كنت تعتزم التقدم بعرض من دون تمويل طارئ. واقعيًا، سيجعل ذلك العروض النقدية ذات مدد الإغلاق الأقصر أكثر جاذبية للبائع، لكن البائعين الذين سيقبلون بعرض مع تمويل طارئ ينبغي أن يتوقعوا فترة إغلاق تصل إلى 45 يومًا بغض النظر عن العرض المقدم إليهم.
> لا تتوقع استثناءات:
المقرضون مطالبون الآن بإعطاء فترة مراجعة مدتها 3 أيام بعد الموافقة النهائية على القرض، ولا توجد مطلقًا أي استثناءات لهذه القاعدة. وبينما كان يتسنى إجراء تعديلات طفيفة على بيان التسوية (إتش يو دي - 1) عند إغلاق الصفقة، ينص القانون الجديد على فترة مراجعة مدتها 3 أيام قبل إتمام الإغلاق. وإذن ماذا يعني كل هذا بالنسبة إلى المشتري؟ ببساطة، لبي متطلبات المقرض في أسرع وقت ممكن وقدم جميع المعلومات التي يحتاجها في الوقت المحدد كلما أمكن.
> عقوبات للمقرضين غير الملتزمين:
سنت هذه القواعد الجديدة لحماية المشتري. وفي حال لم يتبع المقرض القواعد الاسترشادية الجديدة، فقد يعرض نفسه لغرامات تصل إلى آلاف الدولارات من قبل مكتب الحماية المالية للمستهلكين. وبدلاً من مقاومة محاولات المقرض إغلاق القرض في أسرع وقت ممكن، يتعين على المشترين والبائعين أن يفهموا أسباب وضع هذه اللوائح الجديدة.
وفي النهاية، يحتاج المشترون والبائعون والعاملون في قطاع العقارات حاليًا إلى أن يكونوا في حالة استنفار دائم مع الكشف عن جميع تلك التغيرات.
* خدمة «واشنطن بوست»
خاص بـ«الشرق الأوسط»