أميركا: انتشار ظاهرة شراء العقارات بالمشاركة مع أصدقاء

ينطوي على مخاطر بقدر ما يوفر امتيازات

انتشرت في الآونة الأخيرة ظاهرة شراء بيت بالمشاركة مع أصدقاء أو مع شريك يسكن نفس البيت. فكثيرا ما نرى الآن أفراد الأسرة أو حتى الجيران يشتركون في شراء منزل إما لغرض السكنى أو لقضاء العطلات. وللفكرة مغزى اقتصادي حيث يفضل بعض المشترين شراء منزل أعلى سعرا بالمشاركة مع آخرين عن شراء منزل مستقل بسعر أقل.
إضافة إلى ذلك يتمتع المشترون بميزة تقاسم عبء الضريبة العقارية، والصيانة، وتكاليف الرهن العقاري مع شركائهم.
بيد أن هناك بعض الإجراءات الواجب اتباعها في هذا الخصوص تتعلق بكيفية سداد ثمن العقار، هل يسدد نقدا أم بأسلوب الرهن العقاري؟ كيف سيتم تقاسم النفقات والصيانة؟ كيف سيسجل سند الملكية، هل بالمشاركة مع آخرين أم فرديا؟ ماذا سوف يحدث في حال وفاة أحد الشركاء أو قرر بيع حصته؟
بالطبع ينطبق نفس الشيء على الزوجين في حال اشتركا في ملكية المنزل، سواء استمرا سويا أو قررا الطلاق.
ويعتبر التصرف في المنزل في حال انفصال الزوجين أصعب الحالات.
غالبا ما يطلب الشركاء السماح لهم بامتلاك عقار عن طريق المشاركة على أن يتحمل أحدهم مسؤولية الرهن العقاري، والرد في أغلب الأحيان يأتي بالموافقة.
يسمح الكثير من المقرضين للمقترضين بطلب الحصول على قرض للرهن العقاري بحيث يحصل الكثير من الملاك على سندات الملكية، كذلك يستطيع الأزواج الاتفاق على تقدم أحد الزوجين بطلب الحصول على قرض للرهن العقاري، إلا أنه بمقدور كلا الزوجين حيازة سندات الملكية.
يذكر أن هناك نوعين لكل رهن عقاري: سندات التعهد بأن تلتزم بسداد الدين، ووثيقة الرهن (أو صك الملكية).
يتعهد الزوجان متضامنين بمسؤوليتهما القانونية حال عدم الوفاء بالدين، كل المشاركين مطالبون بالتوقيع على صك الرهن، إلا أن «المقترض الرئيسي» مطالب بالتوقيع على صك الرهن وسند التعهد.
وبافتراض أن كل المشاركين سوف يشتركون بشكل أو بآخر في عملية سداد قسط الرهن العقاري، فإنه من المهم أن يفهم كل مالك شروط سند التعهد والبنود التي تضمنتها وثيقة الرهن العقاري.
تتضمن أغلب وثائق الرهن العقاري بندا يلزم المقترض بـ«سداد كامل القرض في حال قيامه ببيع العقار»، أو بندا لتعجيل السداد يلزم صاحبه بسرعة الوفاء بباقي قيمه الدين كاملا لتفادي بنود صارمة في حال حدوث أي ظرف طارئ (مثل الطلاق أو الموت). يهدف بند «سداد كامل القيمة في حال قيام المقترض بالبيع» لمنع نقل ملكية العقار محل الرهن إلى شخص آخر من دون موافقة المقرض.
بيتك هو قلعتك، لكن هل هو محل سكنك الأساسي؟
قبل عام 1982، تُركت مهمة تحديد بند «سداد كامل للقرض في حال قيام المقترض ببيع العقار» لكل ولاية على حدة، إلا أنه منذ 33 عاما قفزت الحكومة الفيدرالية لتمسك بالزمام، ومنع القانون الفيدرالي المقترضين من بيع العقار محل الرهن لمالك جديد من دون سداد قيمة الرهن بالكامل.
إلا أن هذا القانون جاء في مصلحة بعض الملاك.
بالنسبة للملاك المشتركين في عقار واحد، سواء الأزواج أو الشركاء، أو كأفراد تربطهم علاقة، فإن أفضل ضمان لهم هو الذهاب لمحام عقاري لصياغة عقد اتفاق شراكة وتعايش يغطى كل الاحتمالات.
يجب أن يضع العقد في الاعتبار كيفية تقسيم الملكية، سواء بالتساوي أو بتحديد المدة التي سوف ينتفع خلالها الشريك بالعقار.
يجب أن يتضمن العقد كذلك كيفية سداد أو تقاسم النفقات، وكيفية التصرف في حال تخلف الشريك الموقع على سند التعهد عن السداد، أو في حال وفاة أحد الشركاء أو في حال الطلاق.
على الشركاء مناقشة طريقه امتلاكهم لسندات الملكية مع محام أو مستشار ضريبي، وتعتبر طريقة الملكية قرارا مهما وذا تأثير كبير على حقوق ملكية كل شريك. ضع في اعتبارك قانون الولاية التي تعيش فيها، فهو يحدد خياراتك المتاحة فيما يخص سندات للملكية.
*خدمة «واشنطن بوست»
خاص بـ }الشرق الأوسط}