خبراء عقار: القطاع الفاخر في لندن هو الأنشط

الاقبال يتزايد على ما فوق 50 مليون إسترليني

أجمع عدد من خبراء العقار الذين التقت بهم «الشرق الأوسط» في لندن على أن أنشط قطاعات سوق لندن العقاري في الوقت الحاضر هو قطاع القمة الذي تفوق القيمة فيه 50 مليون إسترليني (75 مليون دولار)، بالإضافة إلى قطاع المدخل في القطاع الفاخر بين مليون وثلاثة ملايين إسترليني (1.5 - 4.5 مليون دولار).
وأشار عدد من خبراء العقار استشارتهم «الشرق الأوسط» حول أوضاع السوق حاليا إلى عدد من العوامل الفاعلة في السوق منها:
- أن أسعار العقار الفاخر في وسط لندن تتجه إلى الاستقرار بوجه عام ولا تتزايد بالنسب التي شهدتها الأعوام الماضية.
- أن نشاط المضاربة الذي كان يقوم به بعض المستثمرين الأجانب في الماضي قد انتهى حاليا.
- أن توقعات الأسعار في السنوات المقبلة هي النمو الهادئ ربما بنسب تقترب من أربعة في المائة سنويا.
- أن الأجانب ما زالوا هم القوة الفاعلة الرئيسية في القطاع الفاخر في وسط لندن.
- أن الشعور العام بين المستثمرين الأجانب هو أن السوق وصل إلى ذروته السعرية وقد يكون متضخما، ولذلك فهم يقبلون على الصفقات بحذر.
- أن العوائد الإيجارية في وسط لندن لم تعد مغرية كنسبة مئوية من ثمن العقار بسبب ارتفاع أسعار العقار.
- أن الجيل الجديد في بريطانيا يتوجه إلى الإيجار كأسلوب حياة بعد أن انتهى كل أمل في ملكية عقار داخل لندن بسبب ارتفاع الأسعار.
وتلك هي بعض تعليقات خبراء العقار التي أدلوا بها حصريا لـ«الشرق الأوسط» لدى سؤالهم عن انطباعاتهم عن أحوال السوق في سوق وسط لندن الفاخر في المرحلة الحالية:
* سايمون بارنز، مستشار عقاري: الانطباع العام هو توجه الأسعار في لندن إلى الاستقرار في الآونة الأخيرة، والسبب هو أن الأسعار في بعض المناطق باهظة. ومن الواضح أن نتيجة الانتخابات الأخيرة سببت ارتياحا كبيرا في أوساط العقار الفاخر في لندن، ولكن آثار الانتخابات لم تكن درامية على السوق كما اعتقد البعض. وتراجع أيضا نشاط المضاربة في السوق من بعض الأجانب من روسيا والشرق الأوسط. ولكن ما زالت رغبة الأجانب قوية في الاستثمار في عقارات لندن ومشاريع البناء الحديثة فيها. وبالنظر إلى المستقبل القريب أرى أن الأسعار سوف تستمر في الارتفاع ولكن بمعدلات أقل مما شاهدناه في السنوات الأخيرة. وهناك إدراك من المستثمرين البريطانيين أن البحث عن القيمة يحتم عليهم البحث العقاري خارج وسط لندن.
* برندان روبرتس، شركة ايلزفورد الدولية للعقار: ما زالت لندن تعتبر «الملاذ الآمن» عقاريا ويتوجه إليها الأجانب بسبب مناخ عدم الاستقرار السياسي في البلدان الأخرى من ناحية وتدني أسعار الفائدة من ناحية أخرى. وقد أكملت شركتنا ست صفقات مؤخرا لمشترين من الصين والشرق الأوسط، منهم مستثمر من الأردن، ومن روسيا وفرنسا. ومن الواضح أن الأجانب ما زالوا يعتبرون الاستثمار في بريطانيا جيدا على المدى الطويل. وفي العام المقبل أتوقع أن يظل السوق مستقرا مع معدلات متدنية من العقار المعروض للبيع ونسب نمو معتدلة. وعلى المدى الطويل سوف يدخل السوق كم كبير من العقارات الجديدة التي يجري العمل عليها حاليا وتتوجه إلى الأجانب، مما قد يغير من معادلة العرض والطلب الحالية. وارى أن تكاليف بيع وشراء العقار في لندن أقنعت كثيرين من المستثمرين المحليين الذي لديهم عقار للبيع بعدم الانتقال إلى عقار آخر. ولكن تأثير ذلك يظل محدودا على المستثمرين الأجانب الذين يشترون للمرة الأولى أو يضيفون إلى محفظتهم العقارية. وتبلغ تكاليف الانتقال العقاري بالبيع والشراء نحو 15 في المائة من قيمة العقارات حاليا. كذلك يتجه المشترون حاليا إلى التفاوض وعرض أسعار أقل. ويمكن القول إن منطقة وسط لندن أصبحت الآن باهظة التكاليف للمستثمرين البريطانيين الذين ينتقلون إلى مناطق أقل سعرا من نايتسبريج إلى فولهام ومن تشيلسي إلى باترسي. ولكن المستثمر الأجنبي ما زال يفضل المناطق الراقية القريبة من محلات هارودز وأفضل مطاعم لندن وبوتيكات الأزياء والمدارس الراقية.
* مارك بولاك، مدير شركة استون تشيس: منذ انهيار بنك ليمان بروزرز والأزمة المالية اللاحقة، تعافى سوق العقار في لندن وارتفعت القيمة إلى أعلى مما كانت عليه قبل الأزمة المالية. ويعكس هذا ليس فقط تعافي الاقتصاد البريطاني وإنما أيضا ارتفاع جاذبية لندن للمستثمر الدولي كموقع لتملك العقار للسكن أو للاستثمار. ويعتبر المستثمرون الأجانب الآن هم القوة الغالبة في السوق بسبب العوائق المتزايدة على الإقراض. ويقبل هؤلاء على شراء كل المتاح حتى المشروعات الجديدة من على الخريطة. ومن العوامل الأخرى المحبطة للأسعار القوانين الجديدة التي تضيف إلى تكلفة تملك العقار للأجانب عبر تعديلات جرت على ضريبة التمغة، وقبلها كان خطر فرض ضرائب جديدة على العقارات الفاخرة قبل الانتخابات البريطانية العامة. ونشهد في الوقت الحاضر إقبالا كبيرا على الاستثمار في عقارات وسط لندن من الصين ومن فرنسا ومن بعض دول شرق أوروبا. وتراجع نشاط الاستثمار كثيرا من روسيا بعد الأزمة الأوكرانية وتخفيض قيمة الروبل.
الكثير من المناطق داخل لندن لم تكن تعتبر جذابة في الماضي أصبحت الآن مرغوبة وشبابية وعليها الكثير من الطلب خصوصا بعد الكثير من المشروعات المعمارية الحديثة فيها. والغريب أن بعض المناطق التي كانت تعتبر في الماضي ذهبية تعاني الآن لأن المستثمر الأجنبي يعتبر أنها وصلت إلى ذروة القيمة بينما المستثمر الإنجليزي لا يستطيع أن يعيش في هذه المناطق بسبب أسعارها الباهظة وحجم ضرائب التمغة المطلوب فيها. وبالعكس فإن مناطق سوهو وكوفنت غاردن ومارلبون وريجنت بارك لديها إمكانات نمو قوية. وسوف تستفيد لندن من مشروع «كروس ريل» الذي يربطها بخط قطار سريع مع أوروبا. ونجد أن من الصعوبة الحصول على طلب بعض المستثمرين لشقق ذات مساحات عرضية كبيرة في بنايات ذات حراسة ومصاعد. ولا يريد المشترون الإقبال على أي إصلاحات أو تعديلات هيكلية من أجل الحصول على المواصفات التي يريدونها ويفضلون الانتظار حتى ظهور العقار المناسب.
وفي القطاعات السعرية المتعددة يختلف وضع العرض والطلب في لندن. وما زال القطاع دون المليون إسترليني هو الأكثر نشاطا خصوصا في المناطق القريبة من وسط لندن ويقل فيها الثمن عن ألف إسترليني للقدم المربع. وتعد المنطقة الثانية خارج مركز لندن هي الأكثر إنجازا في النمو حاليا. وفي الفئات السوبر هناك استئناف للنشاط بعد مرحلة الانتخابات. ولكن كافة قطاعات السوق تعاني من الحساسية السعرية حاليا بسبب شعور المشترين بأن السوق في لندن يعاني من التهاب الأسعار، مع نسبة كبيرة من العقارات مقومة بأكثر من قيمتها الحقيقية وبأن المشتري والبائع على السواء مكبلان بالكثير من الأعباء الضريبية.
وبصفة شخصية، لا أعتقد أن عام 2016 سوف يحمل الكثير من القيمة الإضافية لسوق عقار لندن (ربما بزيادة واحد إلى اثنين في المائة)، ومع ذلك قد يتغير الوضع إذا ما تم تسهيل الاقتراض. كما يجب على الحكومة أن تعيد النظر في معدلات الضرائب العقارية في لندن لأنها تبدو ذات تأثير سلبي على قدرة الناس على التعامل. وإذا كانت خبرتي في السوق التي تمتد إلى 30 عاما توفر مؤشرات، فيمكنني أن أقول إن السنوات الخمس المقبلة سوف تحقق معدلات نمو تبلغ في المتوسط نحو أربعة في المائة سنويا.
وبعد الانتخابات الأخيرة، لم يحدث الانتعاش المفاجئ الذي توقعه كثيرون. وكان حجم الصفقات الكبير الذي تحقق بعدها في فترة وجيزة لمشترين كانوا قد اتخذوا القرار واختاروا العقار ولكنهم انتظروا التوقيت المناسب. وأكملت شركتنا «أستون تشيس» عقب الانتخابات مباشرة صفقات حجمها 150 مليون إسترليني (225 مليون دولار) في فترة لم تتعد ثلاثة أسابيع. ولكن هذه الفترة كانت تعبر عن طلب مؤجل من العام السابق لموعد الانتخابات. ومنذ ذلك الحين كان النشاط متفرقا في صفقات معدودة، مع ملاحظة وجود مقاومة شديدة لمعدلات ضرائب التمغة المطلوبة تردد معها الكثير من المشترين في إكمال الصفقات.
والأسعار في وسط لندن ما زالت باهظة، ومع عدم توقع تدخل حكومي لخفض معدلات الضرائب، فإن على البائعين والمشترين تخفيض توقعاتهم بأخذ الضرائب في الاعتبار خصوصا عند البيع حتى لا يصل السوق إلى حالة الخمول والحركة البطيئة خصوصا مع توجه قطاع الشباب إلى اعتماد أسلوب الإيجار كوسيلة معيشة بديلة للشراء.
* أليكس نيوال، مدير شركة هانوفر برايفت أوفيس العقارية: رغم توقعات طموحة من كثيرين فإن شركتنا لم تلحظ الكثير من التغيير في حجم التعاقدات في القطاع العقاري ما بين مليون وخمسة ملايين إسترليني (1.5 - 7.5 مليون دولار). وأرى أن القطاع في فئة المليون إلى ثلاثة ملايين إسترليني هو الأنشط حاليا في السوق. وبعد فترة العطلات وبداية من شهر سبتمبر (أيلول) المقبل، أعتقد أن كل قطاعات السوق سوف تعاود نشاطها خصوصا مع بقاء أسعار الفائدة على قيمتها المتدنية. ونتوقع أن تنشط بعض المناطق في وسط لندن وهي مناطق يجب التركيز عليها ومنها منطقة «دبليو 1» و«إس دبليو 1» والتي تقع فيها 88 في المائة من المشروعات الجديدة في وسط لندن. وهي أيضا مناطق تحظى بشبكات مواصلات جيدة. ومع ذلك فإن المناطق التقليدية في وسط لندن ما زالت تتمتع بطلب مرتفع.
وتعد قمة القطاع الفاخر في وسط لندن، وبقيم تزيد على 50 مليون إسترليني (75 مليون دولار) هي الأكثر نشاطا في الوقت الحاضر، بالإضافة إلى مدخل القطاع الفاخر حتى حد ثلاثة ملايين إسترليني. وهناك شبه فراغ في القطاع الذي يقع ما بين أربعة وعشرة ملايين إسترليني (6 - 15 مليون دولار). وتبدأ أسعار الشقق في منطقة نايتسبردج من مليوني إسترليني لشقة من غرفتين وحمامين. ولا يوجد في السوق حاليا نشاط خطف الصفقات برفع الثمن. ويركز المشترون من الشرق الأوسط على المناطق المحيطة بهايد بارك مثل نايتسبردج وبايزووتر. وهم يشترون في القطاع الذي يبدأ صعودا من مليوني إسترليني ويفضلون الشقق الفسيحة في مجمعات بمصاعد.
* لينسي شيبر من شركة لوروت براند: ما زالت عقارات وسط لندن تعد من أفضل الاستثمارات الدولية، ولكن عوائد هذه الاستثمارات من الناحية الإيجارية ما زالت متدنية بسبب ارتفاع قيم العقار مقارنة بالإيجارات المستقرة. ومن يريد عوائد إيجارية جيدة عليه الخروج من وسط لندن إلى الضواحي ضمن إطار الطريق الدائري «إم 25» حيث تصل العوائد إلى نسبة ثمانية في المائة. وأسرع العقارات إيجارا هي الشقق ذات الغرفتين ذات الديكورات الجيدة. وهناك طلب مستمر طوال أشهر العام على هذا النوع من العقارات مما يساهم في عدم بقاء هذه العقارات شاغرة لأي فترات طويلة.