مليون جنيه إسترليني لا يكفي لشراء شقة في أحياء لندن الراقية

مع الارتفاع الجنوني لأسعار العقارات في العاصمة البريطانية

توجهت «الشرق الأوسط» بسؤال افتراضي لعدد من خبراء العقار في لندن حول أفضل استثمار عقاري بمليون جنيه إسترليني (1.5 مليون دولار). وتراوحت الإجابات بين صعوبة العثور على شقة جيدة بحجم استوديو في منطقة مايفير أو التوجه بهذا المبلغ إلى مناطق شرق لندن البعيدة عن المنطقة المركزية والحي الغربي، وكأن مبلغ المليون إسترليني هو دون الحد الأدنى لملكية عقار متوسط لعائلة في لندن في الوقت الحاضر.
من ناحيته يقول آشلي ويلزدون من شركة الاستشارات العقارية ميدلتون لـ«الشرق الأوسط» إن مليون إسترليني يمكنها في الوقت الحاضر شراء «موطئ قدم» في حي مايفير. أو شقة مكونة من ثلاث غرف في حي فولهام. ويضيف ويل واطسون من شركة سافليز أن مليون إسترليني ليست بالميزانية الكبيرة لشراء عقار في لندن؛ لأن المساحة المحدودة في وسط لندن مع انخفاض أسعار الفائدة والطلب العالمي المتزايد أضاف إلى أسعار عقارات لندن نسبة 28.6 في المائة في العام الأخير وحده.
ويضيف واطسون أن المستثمرين الذين يأتون إليه بمليون إسترليني ينصحهم بالبحث عن العقار في مدينة ليدز! وأضاف أن وضع لندن العقاري حاليا هو وضع استثنائي بسبب الطلب الأجنبي. فالتعامل العقاري في المدن الأخرى يكون من الأسر المحلية التي تنتقل من مسكن لشراء آخر، أي أنها تترك عقارا شاغرا لكي يشتريه غيرها. أما المشتري الأجنبي فهو يقتطع من العقارات المتاحة في السوق دون أن يبيع عقارات فيها، مما يؤثر سلبيا على إمدادات العقار في لندن.
ويضيف ماثيو كوب مدير شركة هاتون للعقار أن صاحب المليون إسترليني عليه التوجه إلى هامش أسواق شرق لندن، حيث تقدم له هذه المنطقة عدة خيارات عقارية؛ ففي منطقة «إي سي 1» يمكن للمشتري أن يحصل على شقة مكونة من غرفة نوم واحدة في طابق أعلى، وإذا توجه إلى منطقة أبعد مثل «إي سي 2» يمكن أن يشتري بالمليون إسترليني شقة مكونة من غرفتين.
ويستطرد ماثيو أن التوجه شرقا إلى منطقة «إي 1» يمكن أن يفتح الفرص لشراء شقة من غرفة أو اثنتين أو حتى ثلاث غرف نوم في منطقة تتغير دوما وعلى نحو شهري. ومع الخروج شرقا إلى حدود منطقة «إي 8» فإن المبلغ يتيح فرص مساحات أوسع لشقق من غرفتين أو ثلاث.
وهو لا يستبعد المنطقة الغربية من لندن تماما ويقول إن منطقة «دبليو سي 1» يمكن أن تمنح مثل هذا المشتري فرصة عقارية، ولكنها لن تزيد في أغلب الأحيان عن شقة بغرفة نوم واحدة، وبصعوبة يمكن الحصول على شقة مكونة من غرفتين بهذا المبلغ في المنطقة. كما يمكن أيضا البحث في منطقة «إن 1» شمال لندن على أمل العثور على شقة من غرفتين أو ثلاث، ولكن الأرجح أيضا هو الحصول على شقة مكونة من غرفة نوم واحدة.
وهو ينصح بالتوجه إلى المشروعات الجديدة في مناطق التجديد جنوب نهر التيمس، حيث توقعات نمو الأسعار هي الأعلى في لندن. ولكنه لا يستثني مناطق لندن الأخرى من النمو في المستقبل المنظور. وعن أفضل المناطق نموا قال ماثيو لـ«الشرق الأوسط» إنه يفضل منطقة «شورديتش» في محيط منطقة «إي سي 1» بالإضافة إلى «أولد ستريت» و«وايت تشابيل» في المنطقة نفسها، بوصفها مواقع تستحق المتابعة لأنها تقدم حاليا أفضل العوائد العقارية.
وجاء في آخر إحصاء من شركة زوبلا العقارية أن هنالك 8500 شارع في بريطانيا يقع فيه عقار واحد على الأقل بسعر يصل إلى مليون إسترليني أو أعلى. نصف هذه الشوارع في لندن والنصف الآخر موزع على أنحاء بريطانيا. وتضيف شركة هامتونز من أبحاثها أن 9700 عقار بسعر يصل إلى مليون إسترليني أو أعلى بيعت في عام 2013، وهي نسبة أعلى بنحو 10 في المائة من الرقم القياسي الذي تحقق في عام 2007 قبل الأزمة الائتمانية.
ويبلغ عدد العقارات المعروضة على موقع «برايم لوكيشن» بسعر مليون إسترليني أو أعلى 9600 منزل و3100 شقة في إنجلترا وحدها. وتعلن شركات العقار عن بعض تلك العقارات التي يصل ثمنها إلى مليون إسترليني بأنها «ذات سعر منخفض من أجل سرعة البيع».
من أنشط المستثمرين الأجانب في لندن حاليا الآسيويون والعرب. وهم يقبلون على العقارات الفاخرة بأسعار تزيد كثيرا على مليون إسترليني. ويتوجه هؤلاء إلى مناطق بعينها ويدفعون ثمن مشترياتهم نقدا. ولذلك هم لا يتأثرون بصعوبات الإقراض العقاري أو أسعار الفائدة. كما يتمسك هؤلاء باستثماراتهم للمدى البعيد ولا يبيعون عقاراتهم.
ولا يبدو أن توجهات الاستثمار العقاري الأجنبي في لندن سوف تتراجع قريبا؛ فقد شهدت الأسواق موجة نشاط غير مسبوقة وارتفاعا ملحوظا في الأسعار بعد الانتخابات العامة الأخيرة، التي أسفرت عن مزيد من الاستقرار في السوق ونهاية مخاوف فرض ضرائب إضافية على العقارات الفاخرة.
خارج لندن
ومن يريد عقارا يمكن أن يفتخر به بغض النظر عن الموقع عليه الخروج من لندن، وفقا للكثير من وكالات العقار البريطانية. وفي مانشستر شمال إنجلترا، يمكن بمليون إسترليني الحصول على منزل من ثلاثة طوابق مكون من خمس غرف مساحته 2500 قدم مربع. أو على شقة فاخرة في قلب المدينة تطل على ميدان الساعة وتحتوي على سونا وجيمنيزيوم وحديقة في شرفتها.
من العقارات الأخرى المعروضة في مانشستر بمليون إسترليني منزلان متجاوران يمكن دمجهما في عقار واحد يتيح 12 شقة. وهذا العقار يوفر أفضل فرصة في السوق البريطانية حاليا لتأجير العقار.
ويمكن بمليون إسترليني شراء منزل مكون من سبع غرف نوم وأربعة حمامات على مساحة 6.5 فدان في ريف مقاطعة أكسفوردشير. أما في مدينة كمبردج التي تقع فيها الجامعة الشهيرة فإن مبلغ مليون إسترليني يكفي لمنزل مكون من أربع غرف. وتحتوي المدينة على ثمانية شوارع تصل قيمة بعض العقارات فيها إلى مليون إسترليني أو أعلى.
وفي مدينة بانغور في شمال مقاطعة ويلز يمكن شراء فيلا مطلة على النهر بحديقة واسعة ومشاهد خلابة من نوافذها الواسعة. أما الذهاب إلى اسكوتلندا فهو يتيح أفضل مساحات العقار بمليون إسترليني، حيث يمكن شراء فيلا مستقلة بها نحو 20 غرفة وحديقة كبيرة وجراج لأربع سيارات.
من الفرص الأخرى في اسكوتلندا منزل في وسط العاصمة إدنبره مكون من خمس غرف نوم وثلاثة حمامات بالإضافة إلى ثلاث غرف استقبال مع مدفأة تاريخية عليها نحت يمثل تاجا ملكيا. وفي العام الماضي باعت شركة سافيلز 87 عقارا في مدينة ابردين وحولها بأسعار بدأت من مليون إسترليني.
من الفرص الجيدة أيضا إمكانية شراء منزل مستقل به تسع غرف في مدينة بريستول في مقاطعة سمرست غرب لندن. وهو أشبه ما يكون بالقصر الريفي المتميز وبحجم مدمج. وهو منزل تاريخي تم تشييده في عام 1450 ويبدو كأنه موقع لقصص من التاريخ الإنجليزي. وبعض الحوائط في المنزل يبلغ سمكها أكثر من متر (أربعة أقدام) مع أعمدة من الأخشاب السميكة في السقف.
ويشير ماثيو جيمس من شركة رايت موف، وهي واحدة من أكبر شركات العقار التي تعمل على الإنترنت، إلى أن الموقع عليه حاليا نحو 800 عقار يصل ثمن كل منها إلى مليون إسترليني. ولكن حجم ومواصفات العقار تعتمد تمام الاعتماد على الموقع.
وينصح الخبراء بعدم التقيد بمنطقة واحدة عند البحث عن عقار بمليون إسترليني، حيث تفتح المواقع المختلفة إمكانيات متعددة للحصول على عقارات متميزة بالمبلغ نفسه. وينطبق هذا على كل ميزانيات الشراء المتوجهة إلى أسواق العقار.
انفجار الأسعار
تختلف لندن، وإلى حد ما بريطانيا، عن بقية أنحاء أوروبا في أنها تعاني أزمة ندرة عقارية مقارنة بالطلب على العقار، مما تسبب في انفجار الأسعار على النحو الذي تشهده حاليا. في السنوات العشر الأخيرة ارتفعت أسعار العقار في لندن بنسبة 90 في المائة، بينما ارتفعت قيم العقار في بريطانيا بنسبة 56 في المائة.
ويحذر مجلس الأعمال البريطاني من أن بريطانيا تحتاج إلى بناء 240 ألف مسكن سنويا لتغطية الطلب المتزايد على العقار، ولكن معدل بناء العقارات الجديدة خلال 15 عاما سابقة لم يزد على 200 ألف وحدة عقارية سنويا. وتعاني مناطق في وسط لندن نقصا شديدا في العمالة الماهرة في جوانب المسح الهندسي والبناء إلى درجة أن بعض الشركات المتخصصة بدأت في الاعتذار عن قبول تعاقدات جديدة لعدم وجود إمكانيات تنفيذها.
وتجذب لندن إليها الاستثمار العالمي في العقار من أثرياء العالم، وهم يشترون العقار في الكثير من المواقع العالمية بغرض الاستثمار ولا يرتبطون بتحولات الأسواق المالية أو أسعار الفائدة؛ لأنهم في الغالب يشترون عقاراتهم نقدا. كما زادت معدلات الهجرة الأوروبية إلى بريطانيا في السنوات الأخيرة نظرا لارتفاع معدلات الأجور وفرص الأعمال فيها، مما رفع الطلب على العقار وساهم في زيادة الأسعار.
وعلى الرغم من جهود حكومية لزيادة إمدادات العقار وخفض معدلات الهجرة بالتلويح بالخروج من الاتحاد الأوروبي، فإن أزمة ندرة العقار البريطاني مرشحة للتفاقم وليس الحل في السنوات الخمس المقبلة. وينعكس هذا بالتالي على استمرار ارتفاع الأسعار، مما يعد جانبا إيجابيا للمستثمر الأجنبي، حيث ترتفع قيمة الاستثمار من ناحية وقيمة العوائد الإيجارية من ناحية أخرى.