تقرير يكشف وصول الوحدات الشاغرة في السعودية إلى 12 % بنهاية العام الماضي

توقعات بزيادة النسبة في ظل تسجيل المؤشر العقاري تراجعات متتالية

توقع عقاريون أن تزيد هذه النسبة مع نهاية العام الحالي وذلك استنادا إلى التأثير المحتمل لقرار فرض رسوم على الأراضي البيضاء («الشرق الأوسط»)

كشف تقرير صادر عن شركة الكهرباء السعودية، عن وصول الوحدات الشاغرة في المملكة إلى ما يقارب 12 في المائة حتى نهاية عام 2014 من إجمالي الوحدات السكنية كأقل تقدير، وهي نسبة كبيرة مقارنة بالمعدل العالمي الذي يشهد نسبا أقل، حيث لا تصل إلى هذه النسبة إلا في حال وجود كساد اقتصادي وهو ما تعيشه بشكل عكسي السعودية التي يحقق اقتصادها معدلات متزايدة من النمو، مما يوضح أن هناك عزوفا كبيرا على الإقبال لأسباب عدة، أهمها ارتفاع أسعار العقار.
وتوقع عقاريون أن تزيد هذه النسبة مع نهاية العام الحالي، وذلك استنادا للتأثير المحتمل لقرار فرض رسوم على الأراضي البيضاء، التي ساهمت في العزوف عن الطلب انتظارا لتطبيق القرار الذي من المحتمل أن يحدث نقلة نوعية في أسعار العقار نحو الانخفاض، لكن حتى ذلك الحين فإن السوق سوف تستمر في ضمور الطلب وتحقيق أرقام جديدة من النزول، كما أظهر التقرير زيادة معروض العقارات التي تنتظر المشتري، منذ فترات طويلة.
وقال محمد السعيدان وهو رجل أعمال متخصص في العقار «إن هناك انخفاضا حقيقيا في الطلب يلحظه القاصي قبل الداني، حيث يعيش القطاع العقاري انحدارا في الطلب مقابل نمو محدود في العرض، رغم كبح شركات التطوير العقاري مشروعاتها واقتصارها على مشروعات عدة أقيمت على استحياء نظرا لقلة الطلب، وذلك لتخوفهم من بقائها مهجورة كما هي الحال مع الكثير من المشروعات التي ظلت شاغرة لسنوات طويلة وكبدت المطورين مبالغ مالية، نظرا لارتباطهم بعقود مع شركات المقاولات وغيرها».
ويرى أن ارتفاع الأسعار إلى درجات كبيرة وتحجيم مؤسسة النقد العربي السعودي للقروض العقارية وشرطها توفير 30 في المائة من الدفعة الأولى، أمور ساعدت على انخفاض الطلب، إلا أنه يرى أن مستقبل العقار سيكون مشرقا من جديد بعد تهذيبه من ارتفاعاته المتتالية بقرار فرض الرسوم على الأراضي.
وأظهرت أحدث البيانات الصادرة عن شركة الكهرباء بنهاية 2014. ارتفاع الوحدات السكنية الجديدة التي جرى إيصال خدمة الكهرباء إليها إلى نحو 405.1 ألف وحدة سكنية جديدة، وهو الرقم الفعلي الأعلى من الرقم المقدر بنسبة 19 في المائة (بلغ الرقم المقدر لعام 2014 نحو 340.4 ألف وحدة سكنية).
وحول رؤيته لتأثير الوحدات الشاغرة على مستقبل العقار، أكد السعيدان أنها لا تعني شيئا ولن تكون حافزا لخفض الأسعار إلا في حالة واحدة وهي أن يستفحل الأمر وترتفع النسبة لأكثر من ذلك، وهو ما سيوقع الشركات الكبرى في حرج نظرا لأن معظم مشروعات التطوير العقاري يجري الاتفاق على السداد على شكل دفعات والدفعة الكبرى هي عند البيع، أي إنه كلما تأخر بيع الوحدات تأخر سداد المستحقات وهو الأمر الذي يؤرق هذه الشركات بشكل كبير، إلا أن مستقبل العقار بغض النظر عن هذا الشغور هو نحو الانخفاض، إذ إن السوق وصل إلى مستويات مرتفعة من العزوف نتيجة التضخم الكبير الذي لن يتجاوز هذا الحد مهما كثرت الأسباب والمسببات، لأن المواطنين ذوي الدخول المتوسطة إلى المحدودة وهم الشريحة الأكبر في طلب العقار لا يستطيعون تلبية هذا الارتفاع إذا ما أخذ في الاعتبار تعدد مستلزمات الحياة.
ويصل إجمالي أعداد الوحدات السكنية التي تمدها الشركة بالكهرباء بنهاية 2014 إلى نحو 6.1 مليون وحدة سكنية، ووصل عدد المأهول منها بالسكان (سعوديين، غير سعوديين) إلى 5.4 مليون وحدة سكنية، فيما وصلت أعداد الوحدات السكنية الشاغرة بنهاية 2014 إلى أعلى من 703 آلاف وحدة سكنية شاغرة، أي إن ما نسبته 12 في المائة من المساكن يعد شاغرا، ويمثل فائضا في العرض مقابل الطلب الحقيقي على المساكن، وهو ما يفسر إلى حد بعيد أن زيادة عروض بيع الوحدات السكنية في مختلف المدن المحافظات، لا يقابلها شراء حقيقي من أفراد المجتمع بسبب الارتفاع الكبير والمبالغ في أسعارها، حتى مع الانخفاضات الطفيفة التي شهدتها أسعار تلك الوحدات السكنية الجديدة بنسب راوحت بين 9 و20 في المائة، إلا أنها لا تزال في مستويات مبالغ فيها، وبعيدة جدا عن القدرة الشرائية الحقيقية للأفراد.
وفي صلب الموضوع، كشف سعود العبد اللطيف الذي يدير شركة تطوير عقارية، أن نسبة الشغور التي أعلنت - أخيرا - هي نسب مبدئية تتعلق بإمدادات الكهرباء إلا أنه يتوقع أن تصل الوحدات الشاغرة لأكثر من ذلك، خصوصا المستعملة القديمة التي يزيد عمرها على 20 عاما، التي يقل الطلب عليها بنسب أكثر من الجديدة، حيث كلما كانت البناية جديدة ارتفعت نسبة حظوظها في الحركة، كما أوضح أن هذه النسبة وبحكم أنها تجاوزت 10 في المائة بقليل، فإنه يعتقد أنها لم تشمل سوق التأجير وهو قطاع واسع لا يمكن حصره، حيث إنه إذا أدخل في هذه الحسبة فإن النسبة ستتضاعف لا محالة وستعكس بشكل أكبر الانخفاض الذي يحصل في السوق الذي لن يكون طويلا على كل حال بعد حزمة القرارات التصحيحية.
وأضاف: «تعد هذه النسبة كبيرة نوعا ما إذا ما اعتبرت بأنها في دولة حاجتها ماسة لتملك المواطنين، كما أنها تعتبر كبيرة على النطاق العالمي، حيث إن بعض الدول تشهد عجزا في توفير السكن رغم إنشائها آلاف الوحدات السكنية على مدار الوقت لتلبية الطلب، إلا أن المستغرب هنا هو وجود حالات شاغرة رغم أن هناك رغبة كبيرة في شغلها وليس في طلبها وهذا فرق كبير يجب أن يؤخذ في الاعتبار، لأن الحاجة للسكن من غير الاستطاعة على الشراء لا يسمى طلبا».
وبالنظر في سلسلة البيانات للسنوات الماضية، يتبين أن النمو في بناء وتشييد المساكن الجديدة سنويا، قد فاق نمو أعداد الأسر الجديدة (سعودية، غير سعودية)، حيث تجاوز نمو المساكن ضعف نمو الأسر منذ 2012 حتى نهاية العام الماضي، حيث لم تتجاوز الزيادة في أعداد الأسر سنويا طوال الأعوام الأخيرة سقف 186 ألف أسرة سعودية وغير سعودية، فيما يعد الرقم المسجل بنهاية 2014 المعبر عن زيادة الوحدات السكنية الجديدة الأعلى تاريخيا (405.1 ألف وحدة سكنية جديدة).
من جانبه، قال عبد العزيز الشيبلي المستشار التطويري في إحدى الشركات العقارية «إن تداول أخبار الانخفاضات المحتملة للطلب يكاد يسيطر على حديث المجالس، حيث إن هناك نزولا متواصلا ونزيفا في الطلب يسجل مستويات جديدة بشكل أسبوعي».
ولفت إلى أن العاملين في القطاع العقاري يتعايشون بشكل فعلي مع ندرة الطلب، لذا تجد أن جميع الشركات تعمل وبشكل جدي على تسويق ما لديها، في إشارة واضحة إلى قرب سقوط الأسعار نحو مزيد من الانخفاضات، في ظل بقاء الوحدات السكنية والأفرع العقارية على حالها معروضة للبيع منذ فترات طويلة قد تمتد إلى سنوات في بعض الأحيان.
وعرّج الشبيلي على أن انتعاش السوق مربوط بمزيد من الانخفاض، مما سيمكن الجميع من التملك، ما سيعكس ازدهارا في الحركة العقارية، سيستفيد منه الجميع بلا استثناء، وهذا هو السيناريو الوحيد لتصحيح حال السوق، وأن الأمور الأخرى التي يتحدث عنها معظم العقاريين، من ضرورة التوسع في القروض العقارية والدعم الحكومي المفترض لهم، ما هو إلا رماد يذرونه في أعين المشترين لاستبعاد فكرة انخفاض الأسعار وهو أمر غير صحيح، موضحا أن ميزان المؤشر الذي يبين زيادة في الوحدات الشاغرة خلال العام المنصرم 2014 لم تحسب فيها المدة التي يعيشها القطاع بعد قرار فرض رسوم الأراضي، مما يفتح التكهنات بشكل أكبر إلى احتمالية زيادة هذا الشغور مع نهاية العام الحالي ما لم تنخفض الأسعار.
هذا، وسجل إجمالي صفقات السوق العقارية للأسبوع المنصرم انخفاضا بنسبة 7.5 في المائة، لتستقر قيمتها في نهاية الأسبوع عند 5.9 مليار ريال، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 32.3 في المائة، يعزى هذا التراجع في الصفقات إلى الانخفاض الأسبوعي الذي طرأ على كل من صفقات القطاعين السكني والتجاري على حد سواء، حيث انخفض القطاع السكني بنسبة 1.0 في المائة، وسجل تراجعا من 4.2 مليار ريال إلى 4.1 مليار ريال، كما انخفض القطاع التجاري للأسبوع نفسه بنسبة أكبر بلغت 19.5 في المائة، منخفضا من 2.2 مليار ريال إلى 1.8 مليار ريال.
من جهة أخرى ذكر عمار العمار أحد تجار العقار أن السوق العقاري شهد خلال الفترة الماضية ركودا ولكنه سيعود قريبا، مبينا أن النشاط العقاري يعد من أفضل الفرص الاستثمارية في السعودية، متوقعا أن تتجاوز استثمارات السعودية في القطاع العقاري حاجز 400 مليار دولار خلال الفترة المقبلة، لافتا إلى أن ما تعيشه السعودية اليوم من نهضة تنموية شملت جميع القطاعات جعل الاستثمار فيها مجديا في كل المجالات.
وقال العمار السوق العقاري شهدت خلال الفترة الماضية ركودا، ولكنه سيعود قريبا من خلال عدة عوامل أهمها تفعيل الأنظمة الجديدة، كنظام المساهمات العقارية الجديد الذي ساعد على تلافي الفوضى في طرح المساهمات العقارية من قبل بعض المكاتب أو الشركات العقارية الناشئة التي كانت تتنافس فيما بينها في حجم الأرباح المعلنة قبل تصفية المساهمة، وفي الوقت ذاته زاد من ثقة المواطن في المساهمة، نظرا للاشتراطات التي وضعها التنظيم من أجل التثبيت من مصداقية الجهة التي تطرح المساهمة بعددها في العام الماضي أو حتى المقدر إلى نهاية العام الحالي.
وبين العمار أن تعاون الجهات الحكومية والخاصة مع وزارة الإسكان وطرح منهج تخطيطي جديد يقوم بفحص التركيبة البشرية ونوعية الشرائح المستهدفة والطاقة الاستيعابية للمدن ورفع مستوى النمو السكاني لبعض المناطق حتى لا تدخل السعودية في تكوين فقاعة عقارية.