فقد قطاع الفيلات في السعودية متوسط قيمته منذ بداية العام بما يقارب الـ8.8 في المائة مقارنة بالفترة ذاتها من العام المنصرم، حيث بلغ سعر الوحدة الواحدة 207 آلاف دولار، وألقى انخفاض الطلب على العقار المحلي السعودي نتيجة الإصلاحات الحكومية وآخرها نجاح برنامج «سكني»، بظلاله إيجاباً على أسعار الفيلات التي بدأت في الانحسار بالتزامن مع تراجع الطلب عليها لأسباب متعددة.
وتتضمن تلك الأسباب انتظار ما ستفضي إليه المشروعات الحكومية، وحجم الفجوة المسجلة بين قدرة المشتري وعرض المستثمر، كما من المتوقع أن تؤثر ضريبة القيمة المضافة على العقارات بشكل إيجابي على إيقاف المضاربات التي ستنعكس بشكل إيجابي على الأسعار.
وتوقع عقاريون أن يعاني القطاع العقاري «الاستثماري» من صدمات متتالية ستضغط على القيمة العامة للعقار التي من المتوقع أن تنخفض قيمته، وبالحديث عن الفيلات اختلف الانخفاض في قيمتها من منطقة إلى أخرى ومن عمر زمني للمبنى إلى آخر، إلا أن الانخفاض الأكبر كان للجديدة ذات الحجم الصغير التي لا تتجاوز مساحتها الـ290 مترا مربعا والتي تجاوز النزول فيه الـ17 في المائة، خصوصاً للمشروعات الكبرى التي جهزت العشرات منها أو المئات في الأحياء الجديدة ولم تستطع تصريفها وبقيت متجمدة على حالها منذ سنوات، كما شهدت الأفرع العقارية الأخرى مستويات من النزول لتؤكد تربعها على ثاني معدل انخفاض متوسط سعر في 2017 المنصرم.
قال عبد الله المحيسن الذي يمتلك شركة المحيسن للتطوير العقاري: «هناك تحديات كبرى سيخوضها القطاع العقاري بالنسبة للمطورين العقاريين، حيث يعتبر العام الحالي التحدي الذي يواجه المستثمرين خصوصاً مع نجاح دفعات برنامج (سكني) الذي انعكس بشكل مباشر على انخفاض الطلب على العقار الاستثماري الذي سيدخل فترة مفصلية من تاريخه، خصوصاً في الاستثمار في قطاع الفيلات الذي أصبح يعاني من التراجع في قيمته والطلب عليه في آن واحد بعد أن كانت يحقق نتائج إيجابية، خصوصا السنوات الخمس الأخيرة التي شهدت انتعاشا ملحوظاً لهذا الفرع».
وعن حال السوق من ناحية القيمة، أكد المحيسن بوجود ارتباك في حركة سيولة المطورين نتيجة الضغط الحكومي بالقرارات التي تصب لصالح الأفراد، والتي ترمي إلى خفض الأسعار لتكون في متناول الجميع وهو ما يحصل الآن، وآخرها فرض الضريبة المضافة التي ستضغط على السوق بشكل كبير، ويعتبر بصيص أمل نحو واقع جديد في السوق، حيث إن هذه النسبة كانت شبه مستحيلة خلال الفترة الماضية وبالتحديد أقل من عامين فقط، وهو ما يفتح افتراضية أن يشهد مزيداً من الانخفاض خلال الفترة المقبلة في ظل تبلور الأسباب المؤدية إلى ذلك، مبيناً أن الاستجداء بالتمويلات العقارية لن يكون مجدياً رغم خفض نسبة الشراء بالآجل خصوصاً أن جوهر الحركة تكمن في قيمة العقار التي تعتبر مرتفعة وليس مبلغ التمويل.
واستعادت السوق العقارية المحلية جزءا من خسائرها على مستوى قيمة صفقاتها، التي كابدتها خلال أسبوعين متتاليين بانخفاض وصلت نسبته إلى 57.7 في المائة، لتسجل ارتفاعا خلال الأسبوع الماضي بنسبة 11.6 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة صفقات السوق العقارية مع نهاية الأسبوع السادس والعشرين من العام الحالي عند أدنى من مستوى 586 مليون دولار، وشمل الارتفاع الأسبوعي كلا من القطاعين السكني والتجاري. وفي شأن متصل، أبدى بدر السعيد وهو مستثمر عقاري، قلقه من حال السوق حيث إنه يلاحظ في الآونة الأخيرة خروج كثير من المستثمرين المتخوفين من التراجع المتواصل لأسعار العقار، الذين اتخذوا القرار نتيجة أن بقائهم في السوق أصبحت غير مجدية وهم يرون تحركات حكومية حثيثة على الأرض مدعومة بالقرارات التي خفضت من قيمة العقار، وبحكم قربهم من الواقع، فإنه يرى أن هناك حركة بطيئة جدا في المبيعات، خصوصا الفيلات التي نشر مؤخرا تقريرا اقتصاديا بانخفاض الطلب عليها إلى مستوى لم يسبق لها تحقيقيه منذ عقد تقريباً، ويرى أن هذه النسبة ليست الأخيرة، حيث إنه يتوقع بأن هذا الانخفاض من شأنه أن يتطور بالعوامل السابق ذكرها، موضحا أنه لا يستبعد المزيد من الانخفاضات في السوق.
وبالحديث عن أسعار الفيلات وبالتحديد في منطقة الرياض، أكد السعيد أن أطراف العاصمة والأحياء الجديدة هي الأكثر انخفاضا، خصوصاً الواقعة ضمن الحزام الجديد للمدينة، لافتاً إلى أن الحاجة إلى السيولة أثرت على الأسعار بشكل كبير، خصوصاً لمن يضع رأس ماله الأكبر في المشروعات القائمة وهم فئة كبيرة في قطاع الاستثمار العقاري، لافتاً إلى أن الفيلات الصغيرة التي لا تتجاوز الـ290 مترا تضررت بعد موجة من الارتفاعات كما تشتهر البيوت ذات الأحجام ذاتها بأنها الأكثر رواجاً للمشروعات السكنية على حساب الكبيرة التي انحسرت بشكل كبير، مشيراً إلى أنه كلما زادت مساحه الفلة زاد سعرها وبالتالي ازدادت صعوبة بيعها أو استثمارها، خصوصاً أن الفئة الكبرى من المشترين يفكرون بالسكن والاستقرار فقط.
وسجل القطاع السكني ارتفاعا أسبوعيا في قيمة صفقاته بلغت نسبته 13.3 في المائة، لتستقر بنهاية الأسبوع عند 426 مليون دولار، مقارنة بانخفاضها القياسي خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 59.2 في المائة، كما ارتفعت قيمة صفقات القطاع التجاري بنسبة 6.9 في المائة بعد ثلاثة أسابيع متتالية من التذبذب الحاد عند مستويات متدنية جدا على مستوى نشاطها، مقارنة بارتفاعها القياسي خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 220 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع عند مستوى 148 مليون دولار.
إلى ذلك، أكد فهد المقرن الذي يدير شركة للاستثمارات العقارية، أن هناك اختلافا في تصميم وطريقة بناء الفيلات التي أنشأت خلال السنوات الأخيرة يختلف تماماً عن القديمة منها، موضحاً أن الضغط الأكبر يدور حول المنازل الجديدة التي أنشئت للاستثمار وهي بنسب أقل من ناحية المنازل القديمة أو الأفرع الأخرى، لافتاً إلى أن الأحياء القديمة تعاني أساساً من الركود وهو ما أجبر بعض جهات التمويل على زيادة فترة عمر المنشأة للشراء بالآجل إلا أن ذلك لم يكن مؤثراً بالشكل المطلوب، نظراً لاختلاف عقلية وثقافة المشتري على ما كانت عليه وأن المساحات الصغيرة أصبحت المسيطرة على السوق وهو ما لا تحققه المباني القديمة التي تشتهر بمساحتها الشاسعة غير المستغلة.
وتطرق المقرن إلى أن إعادة هيكلة القطاع أصبحت ضرورية لكنها ستمر بصعوبات كبيرة يجب على المستثمر تقبلها، عبر إعادة ترتيب الأوراق من جديد والدخول بمشروعات حديثة ملائمة لقدرات المشترين، موضحاً أن هذه الأيام يشهد قطاع المقاولات ركوداً ملحوظاً بحيث يمكن الاستفادة من ذلك بالتزامن مع نزول أسعار مواد البناء، مما يعني أن التضحية بقليل من الربح للمشروعات المنشأة سابقاً من أجل البدء بالنهوض والتعويض مرة أخرى بالمشروعات القادمة المستقبلية هو الخيار الأمثل.
وفي قراءة المؤشر الأسبوعي، انخفض عدد الصفقات العقارية بنسبة 1.0 في المائة، ليستقر عند مستوى 3589 صفقة عقارية، مقارنة بارتفاعه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 17.7 في المائة. وارتفع عدد العقارات المبيعة خلال الأسبوع بنسبة 5.2 في المائة، ليستقر عند 3898 عقارا مبيعا، مقارنة بارتفاعه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 17.2 في المائة.
وارتفعت مساحة الصفقات العقارية بنسبة 36.4 في المائة، مستقرة عند 69.4 مليون متر مربع، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 75.7 في المائة.
