الفيلات في السعودية تفقد 10 % من قيمتها خلال 3 شهور

متوسط السعر السوقي للمتر المربع للأرض الأكثر انخفاضاً بـ10.1% خلال الربع الأول من العام

جانب من مدينة الرياض (تصوير: خالد الخميس)

سجل قطاع الفلل السكنية في السعودية انخفاضا في متوسط الأسعار خلال الربع الأول من العام الحالي، حيث فقدت ما يلامس الـ10 في المائة من إجمالي قيمتها بحسب المؤشرات العقارية، وتعددت أسباب هذا الانخفاض من ضغوطات القيمة المضافة وتزايد المشاريع الحكومية وعلى رأسها برنامج «سكني» الذي دخل عامه الثاني بكامل برامجه المعدة.
كما أن لحجم الفجوة المسجلة بين قدرة المشتري وعرض المستثمر دورا كبيرا، ولعبت القيمة المضافة دوراً مهماً في إيقاف المضاربات على العقار مما كشف حال السوق بحجمه الحقيقي ويتوقع أن تشهد مزيداً من التحسن في القيمة بعد سنوات من التضخم.
وتوقع عقاريون أن يعاني القطاع العقاري «الاستثماري» من صدمات متتالية ستضغط على القيمة العامة للعقار التي من المتوقع أن تنخفض قيمته، وبالحديث عن الفلل اختلف الانخفاض في قيمتها من منطقة إلى أخرى ومن عمر زمني للمبنى إلى آخر، إلا أن النزول الأكبر كان للجديدة ذات الحجم الصغير الذي لا تتجاوز مساحتها الـ350 مترا مربعا والتي تجاوز الانخفاض فيها الـ15 في المائة خصوصاً للمشاريع الكبرى التي جهزت العشرات منها أو المئات في الأحياء الجديدة ولم تستطع تصريفها وبقيت متجمدة على حالها منذ سنوات، كما شهدت الأفرع العقارية الأخرى مستويات من النزول لتؤكد تربعها على ثاني معدل انخفاض متوسط سعر في 2017 المنصرم.
قال عبد الله المحيسن الذي يمتلك شركة المحيسن للتطوير العقاري: «هناك تحديات كبرى سيخوضها القطاع العقاري بالنسبة للمطورين العقاريين، حيث يعتبر العام الحالي بمثابة التحدي الذي يواجه المستثمرين خصوصاً مع نجاح دفعات برنامج (سكني)، الذي انعكس بشكل مباشر على انخفاض الطلب على العقار الاستثماري الذي سيدخل فترة مفصلية من تاريخه، خصوصاً في الاستثمار في قطاع الفلل والتي أصبحت تعاني من التراجع في قيمتها والطلب عليها في آن واحد بعد أن كانت تحقق نتائج إيجابية خصوصا السنوات الخمس الأخيرة التي شهدت انتعاشا ملحوظاً لهذا الفرع».
وعن حال السوق من ناحية القيمة، أكد المحيسن أن هناك ارتباكا في حركة سيولة المطورين نتيجة الضغط الحكومي بالقرارات التاريخية التي تصب لصالح المواطن، والتي ترمي إلى خفض الأسعار لتكون في متناول الجميع وهو ما يحصل الآن، وآخرها فرض الضريبة المضافة التي ستضغط على السوق بشكل كبير، ويعتبر بصيص أمل نحو واقع جديد في السوق حيث إن هذه النسبة كانت شبه مستحيلة خلال الفترة الماضية وبالتحديد أقل من عامين فقط، وهو ما يفتح افتراضية أن يشهد مزيداً من الانخفاض خلال الفترة المقبلة في ظل تبلور الأسباب المؤدية إلى ذلك، مبيناً أن الاستجداء بالتمويلات العقارية لن يكون مجدياً رغم خفض نسبة الشراء بالآجل خصوصاً أن جوهر الحركة تكمن في قيمة العقار التي تعتبر مرتفعة وليس مبلغ التمويل.
وانخفضت قيمة صفقات السوق العقارية المحلية للأسبوع الثاني على التوالي بنسبة 16.1 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 0.9 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة صفقات السوق العقارية مع منتصف مارس (آذار) الحالي عند مستوى 640 مليون دولار، كما انخفضت قيمة الصفقات الأسبوعية للقطاع بنسبة 19.8 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 14.7 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع عند أدنى من 533 مليون دولار، في المقابل ارتفعت قيمة الصفقات الأسبوعية للقطاع التجاري بنسبة 5.6 في المائة، مقارنة بانخفاضها القياسي خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 45.3 في المائة، لتصل قيمتها مع نهاية الأسبوع عند 1.06 مليار دولار.
وفي شأن متصل أبدى بدر السعيد وهو مستثمر عقاري، قلقه من حال السوق حيث إنه يلاحظ في الآونة الأخيرة خروج الكثير من المستثمرين المتخوفين من التراجع المتواصل لأسعار العقار، الذين اتخذوا القرار نتيجة أن بقاءهم في السوق أصبح غير مجد وهم يرون تحركات حكومية حثيثة على الأرض مدعومة بالقرارات التي خفضت من قيمة العقار، وبحكم قربهم من الواقع فإنه يرى بأن هناك حركة بطيئة جدا في المبيعات، خصوصا الفلل التي نشر مؤخرا تقرير اقتصادي بانخفاض الطلب عليها إلى مستوى لم تسبق لها تحقيقيه منذ عقد تقريباً، ويرى أن هذه النسبة ليست الأخيرة، حيث إنه يتوقع بأن هذا الانخفاض من شأنه أن يتطور بالعوامل السابق ذكرها، موضحاً بأنه لا يستبعد انهيار أسعار العقار ووصولها إلى مستويات قياسية في ظل توجيه الضربات الحكومية المتتالية للسيطرة على الأسعار.
وبالحديث عن أسعار الفلل وبالتحديد في منطقة الرياض، أكد السعيد بأن أطراف العاصمة والأحياء الجديدة هي الأكثر انخفاضاً خصوصاً الواقعة ضمن الحزام الجديد للمدينة لافتاً بأن الحاجة إلى السيولة أثرت على الأسعار بشكل كبير خصوصاً لمن يضع رأس ماله الأكبر في المشاريع القائمة وهم فئة كبيرة في قطاع الاستثمار العقاري، لافتاً بأن الفلل الصغيرة التي لا تتجاوز الـ350 متراً تضررت بعد موجة من الارتفاعات، كما تشتهر البيوت ذات الأحجام ذاتها بأنها الأكثر رواجاً للمشاريع السكنية على حساب الكبيرة التي انحسرت بشكل كبير، مشيراً إلى أنه كلما زادت مساحة الفيلا زاد سعرها وبالتالي ازدادت صعوبة بيعها أو استثمارها، خصوصاً أن الفئة الكبرى من المشترين يفكرون بالسكن والاستقرار فقط.
وبالنسبة للأداء الأسبوعي للسوق العقارية، انخفض عدد الصفقات العقارية بنسبة 5.2 في المائة، ليستقر عند مستوى 4410 صفقات عقارية، مقارنة بارتفاعه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 8.2 في المائة. وانخفض عدد العقارات المبيعة خلال الأسبوع بنسبة 5.9 في المائة، ليستقر عند 4503 عقارات مبيعة، مقارنة بارتفاعه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 2.6 في المائة. فيما ارتفعت مساحة الصفقات العقارية بنسبة قياسية بلغت 106.3 في المائة، مستقرة عند 205.4 مليون متر مربع، مقارنة بارتفاعها القياسي خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 44.3 في المائة.
إلى ذلك أكد فهد المقرن الذي يدير شركة للاستثمارات العقارية، أن هناك اختلافا في تصميم وطريقة بناء الفلل التي أنشئت خلال السنوات الأخيرة يختلف تماماً القديمة منها، موضحاً بأن الضغط الأكبر يدور حول المنازل الجديدة التي أنشئت للاستثمار وهي بنسب أقل من ناحية المنازل القديمة أو الأفرع الأخرى، لافتاً بأن الأحياء القديمة تعاني أساساً من الركود وهو ما أجبر بعض جهات التمويل على زيادة فترة عمر المنشأة للشراء بالآجل إلا أن ذلك لم يكن مؤثراً بالشكل المطلوب نظراً لاختلاف عقلية وثقافة المشتري على ما كانت عليه وأن المساحات الصغيرة أصبحت المسيطرة على السوق وهو ما لا تفوره المباني القديمة التي تشتهر بمساحتها الشاسعة غير المستغلة.
وتطرق المقرن إلى أن إعادة هيكلة القطاع أصبحت ضرورية لكنها ستمر بصعوبات كبيرة يجب على المستثمر تقبلها، عبر إعادة ترتيب الأوراق من جديد والدخول بمشاريع حديثة ملائمة لقدرات المشترين، موضحاً بأن هذه الأيام يشهد قطاع المقاولات ركوداً ملحوظاً بحيث يمكن الاستفادة من ذلك بالتزامن مع نزول أسعار مواد البناء، مما يعني أن التضحية بقليل من الربح للمشاريع المنشأة سابقاً من أجل البدء بالنهوض والتعويض مرة أخرى بالمشاريع القادمة المستقبلية هو الخيار الأمثل.
وسجل القطاع العقاري انخفاضا كاملاً مع اختلاف النسب خلال الربع الأول من العام الحالي، حيث سجل متوسط السعر السوقي للمتر المربع للأرض انخفاضا بنسبة 10.1 في المائة، يليه انخفاض متوسط الأسعار السوقية للفلل السكنية بنسبة 10.0 في المائة، ثم انخفاض متوسط سعر الشقق السكنية بنسبة 8.5 في المائة، ثم انخفاض متوسط الأسعار السوقية للعمائر السكنية لنفس الفترة بنسبة 2.7 في المائة.