تكمن أهم نقاط قوة نموذج أعمال الشقق المفروشة في منطقة الخليج في قدرته على تغيير وضعية السوق المستهدفة فيما بين الإقامة الطويلة والقصيرة لمواءمة ظروف السوق حتى يتسنى تحقيق أعظم الإيرادات. وتعد قوة العلامة التجارية من المحركات القوية للطلب على الشقق المفروشة في وجود نظام التوزيع العالمي، والحجز المباشر، والحجز من خلال المواقع الإلكترونية للفنادق والتي تحتل بمفردها نسبة 40 في المائة من إجمالي طلبات الحجز.
وتعد العلامة التجارية القوية المقترنة بتواجد إقليمي جيد وقدرات قوية على شبكة الإنترنت من الأمور الضرورية لمساعدة ودفع المبيعات في أسواق السعودية والإمارات وقطر، فمثلا سوق الشقق المفروشة في الإمارات وتحديدا إمارة دبي التي تعد أكثر الإمارات رسوخا من حيث الوجهة الترفيهية، ولديها أكبر التركيزات من الشقق المفروشة في دولة الإمارات، والتي تمثل في الوقت الحاضر نسبة 66 في المائة من إجمالي المعروض من الشقق المفروشة هناك.
ويتوقع تقرير صادر عن شركة «كولوريز العالمية» وتنشره «الشرق الأوسط» حصريا، أن غالبية المعروض من الشقق المفروشة في الإمارات سوف يكون في سوق دبي، حيث يكون هناك توسع بمقدار 17 في المائة للمعروض من الشقق المفروشة على مدى السنوات الأربع القادمة.
وبخلاف إمارة دبي وأبوظبي، فليست هناك شقق مفروشة للعرض في الإمارات الأخرى بالدولة، باستثناء إمارة الشارقة، التي يتوقع افتتاح أجنحة بافاريا فيها خلال عام 2014.
وقد شهد عام 2013 نموا إيجابيا في مستويات إشغال الشقق المفروشة في دولة الإمارات. حيث ارتفعت مستويات الإشغال خلال تلك الفترة بنسبة 6.5 في المائة في دبي، وبنسبة 4.8 في المائة في أبوظبي، وبنسبة 1.4 في المائة في الشارقة.
ويشير التقرير إلى أن قطاع الشقق المفروشة في السعودية يشهدا اهتماما أكبر في السنوات الأخيرة من قبل الجهات الحكومية وتحديدا الهيئة العامة للسياحة والآثار، إلا أن القطاع يعاني من «شيخوخة» تتمثل في تدني الخدمات وضعف الجودة.. التقرير تناول السوق القطرية أيضا ولكننا سنركز في هذه القراءة على السوقين السعودية والإماراتية، حيث يكشف التقرير عن أن علامات تجارية دولية وبمفاهيم جديدة تبحث عن موطئ قدم في هذه السوق النشطة.. وهنا مزيد من التفاصيل:
* سوق الشقق المفروشة في قطر
* تتواجد غالبية الشقق المفروشة في قطر في العاصمة الدوحة، والتي تستحوذ على نسبة 87 في المائة من إجمالي الأسهم تحت فئة «ديلوكس» ونسبة 13 في المائة مصنفة تحت الفئة القياسية.
وسوف تزيد المشروعات مثل أجنحة دوسيت ريزيدنس، وهيلتون ريزيدنس وأجنحة دوبل تري وأداجيو من إجمالي المعروض من الشقق المفروشة بنسبة 36 في المائة بحلول عام 2017. وفي أن الشقق المفروشة في الإمارات تستهدف ضيوف الإقامة القصيرة بصفة أساسية كوسيلة لزيادة الإيرادات، إلا أن الأمر يختلف عن ذلك في الدوحة، والتي تمثل الإقامة الطويلة جزءا يقدر بـ74 في المائة من إجمالي الطلب. وتعطي أسعار الإيجار المرتفعة في سوق العقارات السكنية مزيدا من القوة لسوق الشقق المفروشة، حيث يعد الكثير من الوافدين الشقق المفروشة كبديل شرعي لأماكن الإقامة السكنية.
سوق الشقق المفروشة في الإمارات
تعد إمارة دبي من أكثر الإمارات رسوخا من حيث الوجهة الترفيهية، ولديها أكبر التركيزات من الشقق المفروشة في الإمارات، والتي تمثل في الوقت الحاضر نسبة 66 في المائة من إجمالي المعروض من الشقق المفروشة هناك مع نحو 24.708 مفتاح. وتأتي إمارة أبوظبي والشارقة على التوالي بمقدار 5.928 مفتاح للأولى، و4.175 مفتاح للثانية، من حيث ثاني وثالث أكبر قدر من الشقق المفروشة المعروضة، وتتبعهما إمارة عجمان، ثم الفجيرة، ثم رأس الخيمة، وأخيرا أم القيوين.
ورغم محدودية المعروض من وحدات الشقق المفروشة في عجمان والفجيرة مقارنة بالإمارات الأخرى، فإن ذلك يعكس محدودية الحجم الكلي لسوق الضيافة أكثر من كونه مؤشرا على عدم وجود وحدات الشقق المفروشة فيهما.
تمثل الشقق المفروشة نسبة 24 في المائة و26 في المائة من إجمالي المعروض لدى هاتين الإمارتين.
يتوقع أن تأتي غالبية الزيادة من المعروض المقبل من وحدات الشقق المفروشة في دولة من إمارة دبي، حيث يوجد توسع بنسبة 17 في المائة في المعروض من وحدات الشقق المفروشة على مدى السنوات الأربع القادمة. وتشمل الافتتاحات الكبرى لعام 2014 كل من: اداجيو – البرشاء، شقق ماريوت التنفيذية – مدينة الرعاية الصحية وفندق شيراتون – طريق الشيخ زايد.
سوف تشهد أبوظبي زيادة قوية في المعروض من الشقق المفروشة، مع مشروعات على شاكلة شقق الألفية التنفيذية واداجيو أبوظبي البستان المقرر افتتاحهما في أوائل عام 2014. وبخلاف إمارة دبي وأبوظبي، فليست هناك شقق مفروشة للعرض في الإمارات الأخرى بالدولة، باستثناء إمارة الشارقة، والتي يتوقع افتتاح أجنحة بافاريا فيها خلال عام 2014.
* سوق الشقق المفروشة في السعودية
* هناك فجوة حتمية بين المعروض من الشقق المفروشة المحلية والشقق المفروشة ذات السمعة العالمية، وتنبع تلك الفجوة من معايير الخدمات غير المتسقة، ومعايير التشييد الضعيفة، ونقص المرافق الملحقة. وفي حين أن بعض الأسواق تمتلك كميات كبيرة من الأسهم المقبلة، هناك أسواق أخرى مثل سوق المدينة تمتلك أسهما محدودة فيما يتعلق بخطوط الأنابيب.
سوف يشهد عام 2014 افتتاح فرعين جديدين لشقق (Citadines by Ascott) الفندقية في جدة. ويشهد عام 2015 افتتاح مفاهيم جديدة للشقق المفروشة ذات السمعة العالمية مثل هيلتون ريزيدنس ودوبل تري من هيلتون في الرياض وأجنحة فريزر في الخبر.
على العكس من دولة الإمارات العربية المتحدة التي توصف الشقق المفروشة فيها بمسمى «الشقق الفندقية»، حيث صنفتها الهيئة العامة للسياحة والآثار السعودية بأنها «الشقق المؤثثة».
أصابت الشيخوخة غالبية الشقق المؤثثة في السعودية، حيث الجودة المنخفضة مع المرافق المحدودة – وقد تم تحويل الكثير منها من مبان سكنية. ويتكون غالبية المعروض من هذه الشقق من المشروعات المحلية والمستقلة، من دون الانتماء لأي من العلامات التجارية الدولية.
هناك فجوة حتمية بين المعروض من الشقق المفروشة المحلية والشقق المفروشة ذات السمعة العالمية، وتنبع تلك الفجوة من معايير الخدمات غير المتسقة، ومعايير التشييد الضعيفة، ونقص المرافق الملحقة. وبناء عليه، يمكن اعتبار الشقق المؤثثة من «الدرجة الأولى» فقط ذات ميزة تنافسية مع الشقق المفروشة ذات السمعة العالمية.
تعد شركة بودل هي الشركة الرائدة في سوق الإقامة الطويلة في السعودية والتي تأسست على نحو جيد في جميع أنحاء المملكة. حيث يوجد حاليا 22 منشأة تابعة لشركة بودل في المملكة، ولكن مع وجود نموذج من الأعمال غير المتسقة، فإن تلك المنشآت هي عبارة عن مزيج من الشقق المفروشة والفنادق. وباعتبار معيار قطاع الشقق المؤثثة في السعودية، لا تتماشى مع المفهوم الدولي للشقق المفروشة هناك إلا شقق «الدرجة الأولى».
وفقا للهيئة العامة للسياحة والآثار بالمملكة، فلا توجد شقق مفروشة من «الدرجة الأولى» في جدة، أو مكة، أو المدينة. وقد شهد عام 2012 أول عرض حقيقي للشقق المفروشة ذات السمعة العالمية في السعودية مع افتتاح شقق ماريوت التنفيذية في العاصمة الرياض.
رغم أن هناك عرضا كبيرا مقبلا للشقق المفروشة في الرياض، ومكة، والمنطقة الشرقية، إلا أن الأسواق الأخرى مثل المدينة لديها عروض محدودة من شقق الدرجة الأولى المفروشة ذات السمعة العالمية.
سوف يشهد عام 2014 افتتاح فرعين جديدين لشقق (Citadines by Ascott) الفندقية في جدة. ويشهد عام 2015 افتتاح مفاهيم جديدة للشقق المفروشة ذات السمعة العالمية مثل هيلتون ريزيدنس ودوبل تري من هيلتون في الرياض وأجنحة فريزر في الخبر.
وحول اتجاهات الطلب ينبع الطلب الحالي على الشقق المؤثثة من المواطنين السعوديين وبصورة حصرية. وقد قدرت الهيئة العامة للسياحة والآثار بالمملكة أن نحو 83 في المائة من إجمالي الطلب على وحدات الشقق المؤثثة داخل السعودية ينبع من السوق المحلية. ويرتفع الطلب المحلي على الشقق المؤثثة في شهري فبراير (شباط) ومارس (آذار) من السياحة المحلية نظرا للعطلات المدرسية.
يميل الضيوف القادمون الذين يحتاجون إلى الإقامة المطولة إلى المكوث في الأجنحة الفندقية بدلا من الشقق المؤثثة، حيث يترددون في استخدام الممتلكات العقارية المحلية نظرا لما يعلمونه عن معايير الخدمات المحلية. وتهمين الشقق المؤثثة المحلية التي لا تتمتع بالسمعة العالمية على مدن الرياض، وجدة، والدمام والخبر، مما يؤدي إلى انخفاض متوسط الإيجار اليومي على مستوى السوق. وتعد الأسعار بوجه عام مرتفعة بالنسبة للشقق المؤثثة ذات السمعة العالمية والتي تحظى بقيمة عالية تقدر بـ30 في المائة إلى 40 في المائة على إجمالي السوق.
