استمرار انخفاض الإيجارات السكنية وسط وفرة المعروض

تراجع أسعار العقار ألقى بظلال إيجابية على أسعار قطاع التأجير... والنزول المسجل يتراوح بين 10 و19 في المائة

متوسط سعر العمائر السكنية في السعودية سجل انخفاضاً بنسبة 25.8 في المائة (تصوير: خالد الخميس)

يستحوذ قطاع التأجير السعودي للقطاع السكني على العمليات العقارية المحلية في مرحلة مهمة من تاريخ العقار، حيث يتصدر الآن حركة العقار المحلي على كافة الأفرع الأخرى مع بدء تطبيق نظام «إيجار» الذي بدأت وزارة الإسكان إجراءات تطبيقه بعد طرحه على مرحلتين.
واستغل قطاع التأجير انحسار حركة البيع والشراء إلى مستويات كبيرة لأمور مختلفة أهمها فجوة الأسعار بين العرض والطلب والقرارات الحكومية الرامية لاحتواء أسعار العقار، وأهمها فرض الرسوم على الأراضي البيضاء ودخول برنامج «سكني» مرحلته العاشرة بانتظام، وهو الذي فرض واقعاَ جديداً في السوق بانتظار ما ستؤول إليه النتائج بعد بدء دفع الرسوم وهو ما يراهن عليه الكثير في تصحيح حال السوق.
وأكد عقاريون مهتمون أن هناك انخفاضا في قيم معروض الإيجار بما يخص السكني منها، بمعدلات معقولة إلا أن تميزها يأتي بعد سلسلة طويلة من انفلات الأسعار وارتفاعها على مراحل، حيث يتراوح الانخفاض ما بين 10 في المائة إلى 19 في المائة، تختلف باختلاف حجم المسكن وتجهيزاته وعمره وقربه من الخدمات وتوفيره للخدمات، ما يعكس عصراً جديداً للعقار السعودي فيما يخص التأجير الذي يشهد انخفاضا في القيمة بعد موجة من الارتفاعات لما يزيد على عقد، وهو ما يترجم الجهود الحكومية التي تبذل للسيطرة على أسعار الأفرع العقارية المختلفة.
وقال راشد التميمي المدير العام لشركة مستقبل الإعمار العقارية القابضة، إن هناك انخفاضا في قيمة عروض الإيجار يقابله توجه كبير في المنافسة للظفر بالطلبات الموجودة والتي تشهد تنافساً كبيراً بين الوسطاء الذين أصبحوا يركزون على عمولتهم في عمليات التأجير بضغط من حركة المؤشر العقاري والإصلاحات الاقتصادية، موضحاً أن الوسطاء يسعون لاقتناص الأرباح في ظل الاعتماد الكبير على ذلك انعكاساً لضعف حركة البيع والشراء، موضحاً أنه من المتوقع أن تقود حركة التأجير في السعودية القطاع خلال هذه الفترة، وهو ما تشير إليه الحركة الحالية للسوق التي تنتشر فيها عروض التأجير بشكل ملحوظ، في محاولة للالتفاف على نقص الحركة التي تطغى على السوق وأغرى ببعض الملاك تحويل استثماراتهم نحو التأجير عوضاً عن البيع لإنعاش الحركة.
وزاد التميمي أن الطلب على جميع الأفرع العقارية المختلفة يشهد تضاؤلاً ملحوظاً، وهذا ما يؤكده المؤشر العقاري لقيم وعدد الصفقات، إلا أن ذلك لم ينعكس بتاتاً على نشاط فرع التأجير السكني الذي يعيش نشوة كبيرة في ظل انتظار ما ستؤول إليه الأسعار الجديدة بعد حزمة الإصلاحات الاقتصادية خصوصاً المختصة بالعقار.
ولفت إلى أن هذه الحركة تدفع بالمؤشر العام العقاري، وتعتبر مصدراً جيداً في تحقيق الأرباح، إلا أنها غير مجزية بشكل كبير كما الحال مع البيع والشراء، وهو ما يعتمد عليه المستثمرون العقاريون الذين يرون أن الاتجاه الحالي للسوق يشير نحو الاستثمار التأجيري أو العمل كوسطاء عقاريين، وأن الانخفاض ولو بنسب بسيطة هو مؤشر إيجابي لما ستكون عليه السوق مستقبلاً.
وارتفعت قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية للأسبوع الثاني على التوالي بنسبة قياسية بلغت 32.3 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 36.8 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة صفقات السوق العقارية بنهاية الأسبوع الرابع والأربعين من العام الجاري عند أدنى من مستوى 1.62 مليار دولار، ويعزى الارتفاع القياسي في قيمة الصفقات العقارية إلى تنفيذ صفقات بيع كبيرة لعدد من الأراضي في كل من المدينة المنورة والرياض وجدة والدمام، تجاوز إجمالي قيمتها 346 مليون دولار بمساحات كبيرة فاقت 110.2 ألف متر مربع.
وفي شأن متصل قال محمد العليان الذي يمتلك شركة العليان للاستثمارات العقارية، إن هناك انخفاضا من ناحية القيمة تتراوح ما بين 10 في المائة إلى 19 في المائة، تختلف باختلاف حجم المسكن وتجهيزاته وعمره وقربه من الخدمات وتوفيره للخدمات، بسبب تنافس السماسرة والزيادة المطردة في عروض الإيجار خصوصاً في الأحياء الجديدة التي تشهد نمواً كبيراً بما يتعلق بقطاع الإيجار الذي أصبح توجهاً كبيراً في ظل تضاؤل عمليات البيع والشراء، لافتاً إلى أن للقرارات الحكومية دوراً كبيراً في شمول القطاع بالانخفاض كحال عمليات البيع والشراء وأن الحكومة تسعى للسيطرة على العقار وإعادته إلى وضعه الطبيعي منذ عام 2008 من التصاعد المفاجئ والذي يعتبر أحد أكبر مصادر التضخم استهلاكاً بحسب إحصاءات حكومية.
وأضاف: «نشاط حركة التأجير يعد الملاذ الأول في جني الأرباح خلال هذه الأيام بالتحديد، إذ يعد المتنفس الوحيد في تحقيق الإيرادات»، مستطرداً بأن الاهتمام باستئجار المنشأة يخضع لمقاييس مختلفة عند البحث والاستقرار، حيث يعد قرب المنشأة من الخدمات الحكومية وخصوصا المدارس، سببا كافيا لارتفاع قيمتها، مشيراً إلى أن هناك حركة عقارية نشطة يشهدها قطاع تأجير الشقق بالتحديد خلال الفترة الحالية تسيطر على كافة القطاعات الأخرى منذ أعوام.
واستحوذ القطاع التجاري على النصيب الأكبر من صفقات الأراضي بما قيمته 260 مليون دولار، أي ما نسبته 74.9 في المائة من إجمالي قيمة صفقات تلك الأراضي، كان السبب الرئيسي وراء الارتفاع القياسي لقيمة صفقات القطاع التجاري بنسبة 87.9 في المائة خلال الأسبوع الماضي، ليستقر إجمالي صفقات القطاع التجاري بنهاية الأسبوع عند 613 مليون دولار، شكلت قيمة صفقات تلك الأراضي نحو 42.8 في المائة من إجمالي قيمة صفقات القطاع التجاري.
وحول تأثير «قرار» إيجار على الأسعار، أكد بندر التويم الذي يمتلك شركة عقارية متخصصة، أن السوق السعودية بحاجة ماسة إلى مثل هذه القرارات لتنظيم أدائها الذي طالما عانى من العشوائية، حيث إن ما يميز «إيجار» سيقوم بإعادة تهذيب القطاع من جديد، خصوصا أن السوق حجمها كبير ومترامي الأطراف وتفتقر بشدة إلى هيكلة واضحة في نظامها الأساسي، الذي يسير حاليا بتخبط وعشوائية لا يتناسبان مع حجم السوق الكبيرة التي يفترض أن تكون مرتبة ومتناسقة»، موضحا أن السيطرة على السوق بالقرارات أجدى من دخول الحكومة كمنافس ومطور.
وعن دور المشروع في إيقاف التلاعب بالأسعار، أكد التويم أنه سيكون حاجزاً في طريق من وصفهم بالمتلاعبين بالأسعار، مضيفا: «من الصعب أن تقوم برفع الأسعار عند وجود آلاف المنافسين الذين يعرضون عقاراتهم بأسعار منخفضة من أجل الظفر بالعملاء»، لافتاً إلى أن إيجار سيحد من التحايل والتملص في دفع الإيجار، وهو ما كان يؤرق عددا من ملاك الوحدات السكنية التي وحتى وقت متأخر يعانون بشكل كبير من هذه المشكلة، التي لم يكن لها مرجعية واضحة للتعاطي معها وإيجاد الحلول السريعة لها، وهو ما سيساهم في ازدهار القطاع العقاري ككل.
وبلغ متوسط أسعار العقارات انخفاضا سنويا لأغلب متوسطات الأسعار حتى نهاية تعاملات الأسبوع الماضي من العام مقارنة بالفترة نفسها من عام 2016، حيث جاء على النحو الآتي: انخفاض متوسط سعر العمائر السكنية بنسبة 25.8 في المائة، وجاءت الفلل السكنية في المرتبة الثانية بنسبة انخفاض 18.7 في المائة، ثم انخفاض متوسط سعر المتر المربع للأرض بنسبة 14.8 في المائة، وأخيرا ارتفاع متوسط سعر الشقق السكنية بنسبة طفيفة لم تتجاوز 0.8 في المائة.