مؤشر الفيلات السكنية الأسبوعي في السعودية يسجل هبوطاً

معايير الطلب اختلفت والمعدل العام للوحدة بلغ 228 ألف دولار

سجلت معايير الطلب على الفيلات السكنية اختلافاً في استغلال المساحات الداخلية (تصوير: خالد الخميس)

انخفضت قيمة صفقات الفيلات السكنية في السعودية، خلال الأسبوع المنصرم، بما يعادل ثلث الطلب عليها مقارنة بالأسبوع الذي سبقه، حيث لامس النزول الـ34 في المائة. ويأتي هذا الانخفاض امتداداً للتأثر في مختلف القطاعات العقارية المتنوعة، رغم تفاوت التقلص من فرع عقاري لآخر.
ويعد هذا الانخفاض امتداداً لتضاؤل حركة السوق العقارية كاملة، إلا أن ما يميز هذه الفترة هو تلاؤمها، ولو بشكل محدود، مع القيمة العامة التي شهدت تجاذباً مع نقص الطلب بعد جمود كبير وارتفاعات متتالية في الأسعار، إلا أن الاتجاهات المتتالية لمعدل القيم في انخفاض مستمر منذ نهاية 2014، بحسب المؤشرات العقارية.
وانعكس ذلك على متوسط أسعار الفلة الواحدة في البلاد لتصل إلى 228 ألف دولار، إلا أنها لم تكن كافية لتحسين مؤشر المبيعات بانتظار انخفاضات أكبر. وتعددت أسباب النزول من شح في السيولة والضغط الحكومي عبر قرارات تصحيحية، وعلى رأسها فرض رسوم الأراضي التي شكلت السوق من جديد.
كما شكل انتظام تسليم دفعات برنامج «سكني» من وزارة الإسكان، التي أنهت مؤخراً الدفعة التاسعة منه، ضغطاً آخر على القطاع، وهو ما ألقى بظلاله إيجاباً على أسعار الفيلات التي بدأت في الانحسار، بالتزامن مع تراجع الطلب عليها بانتظار ما ستفضي إليه المشاريع الحكومية، واتساع حجم الفجوة المسجلة بين قدرة المشتري وعرض المستثمر، بحسب ما ذكره عبد اللطيف العبد اللطيف الذي يدير شركة «عقار المستقبل» العقارية.
وقال العبد اللطيف إن الانخفاض أشمل من كونه يلف قطاعاً بعينه، بل إنه يغشى جميع الأفرع العقارية المختلفة، كونها جميعاً تأثرت من الانخفاض الحاصل في الطلب، إلا أن الضغوطات الأكبر على الإنشاءات بالتحديد، وذلك لارتباطها بفترة زمنية معينة، وأن المنزل كلما تقدم به العمر نقصت قيمته، وبالتالي الطلب عليه، موضحاً أن الضغط الأكبر يدور في فلك المنازل الجديدة التي أنشئت للاستثمار بنسب أقل من ناحية المنازل القديمة أو الأفرع الأخرى.
وزاد: «هناك ارتباك في حركة السيولة نتيجة الضغط الحكومي بالقرارات التصحيحية، التي يتوقع أن يكون تأثيراتها لصالح المشتري عبر خفض الأسعار، لتكون في متناول الجميع، والذي يعتقد أنه حاصل بنسب طفيفة، حيث فقدت الفيلات السكنية جزءاً مؤثراً من قيمتها العامة بعد ثبات في الأسعار ظل طويلاً، وهو ما يعتبر بصيص أمل نحو واقع جديد في السوق، كون النسبة كانت شبه مستحيلة خلال السنتين الأخيرين الماضيتين فقط، مما يعني أن من المتوقع أن يشهد القطاع العقاري مزيداً من الانخفاض، خلال الفترة المقبلة، في ظل تبلور الأسباب المؤدية إلى ذلك».
وبيَّن: «الاستجداء بالتمويلات العقارية لن يكون مجدياً، خصوصاً أن جوهر الحركة يكمن في قيمة العقار التي تعتبر مرتفعة، وليس مبلغ التمويل».
وانخفض عدد الصفقات العقارية بنسبة 9.7 في المائة، ليستقر عند مستوى 4719 صفقة عقارية، مقارنة بارتفاعه للأسبوع الأسبق بنسبة 2.9 في المائة، وانخفض عدد العقارات المبيعة خلال الأسبوع بنسبة 10.8 في المائة، ليستقر عند 4864 عقاراً مبيعاً، مقارنة بارتفاعه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 3.1 في المائة، بينما ارتفعت مساحة الصفقات العقارية بنسبة 28.5 في المائة، مستقرة عند 50.7 مليون متر مربع، مقارنة بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 12.1 في المائة.
وأكد مشعل الغامدي المستثمر العقاري، بأن السوق فقدت جزءاً من قيمتها المتأثرة أساساً منذ بدء العام الحالي مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي، كما لا يتضح أن هناك تحسناً ملموساً في ظل أداء المؤشرات، لافتاً إلى أن هناك تحديات كبرى سيخوضها القطاع العقاري بالنسبة للمطورين العقاريين، حيث يعتبر العام الحالي بمثابة التحدي الذي يواجه المستثمرين، خصوصاً مع دخول الحكومة كمنافس غير ربحي عبر برنامج «سكني» المنتظم في أدائه، لافتاً إلى أن الاستثمار في قطاع الفيلات في تراجع بعد أن كانت تحقق نتائج إيجابية، خصوصاً السنوات الخمس الأخيرة التي شهدت انتعاشاً ملحوظاً لهذا الفرع، وهو ارتداد طبيعي للمعدل العام لأداء العقار.
وأظهرت الاتجاهات السعرية قصيرة الأجل، التي تبينها التغيرات السعرية خلال الفترة منذ بداية العام الحالي لمتوسطات أسعار الأراضي والعقارات السكنية، انخفاضاً سنوياً لأغلب متوسطات الأسعار حتى نهاية تعاملات الأسبوع الماضي، حيث انخفض متوسط سعر العمائر السكنية بنسبة 24.1 في المائة. وجاءت الفيلات السكنية في المرتبة الثانية بنسبة انخفاض 16.6 في المائة، ثم انخفاض متوسط سعر المتر المربع للأرض بنسبة 14.8 في المائة، وأخيراً ارتفاع متوسط سعر الشقق السكنية بنسبة 1.4 في المائة.
وبالنسبة للأداء الاستثماري لقطاع الفيلات عرج ريان المقيرن الذي يدير شركة «نمو البناء» للتطوير العقاري، إلى أن هناك اختلافاً في تصميم وطريقة بناء الفيلات التي أنشئت خلال السنوات الأخيرة، وأنها تختلف تماماً عن القديمة منها، لافتاً إلى أن الأحياء القديمة تعاني أساساً من الركود، وهو ما أجبر بعض جهات التمويل على زيادة فترة عمر المنشأة للشراء بالآجل بقصد فرض خيارات أوسع، إلا أن ذلك لم يكن مؤثراً بالشكل المطلوب، نظراً لاختلاف عقلية وثقافة المشتري على ما كانت عليه، وأن المساحات الصغيرة أصبحت المسيطرة على السوق، وهو ما لا توفره المباني القديمة التي تشتهر بمساحتها الشاسعة غير المستغلة.
وأضاف المقيرن، بأنه يجب إعادة صياغة خطط الاستثمارات في القطاع العقاري لتتلاءم مع قدرة المشترين ومتطلبات السوق، وإلا فإن البقاء في القطاع سيكون مكلفاً لمن يعمل بالخطط السابقة التي لم تعد ذات طلب كبير ولم تعد مرغوبة، خصوصاً أن هناك اعتماداً كبيراً على قنوات التمويل في الشراء، وهو ما يجعل المشتري يحدد ما يريده بدقة، وبأقل المتطلبات الأساسية في السكن بعيداً عن السكن برفاهية مطلقة التي تشتهر بعدم استغلال المساحات الشاسعة، نظراً لارتباطه بالتزام مالي طويل في التمويلات العقارية، لافتاً إلى أن المنازل الصغيرة التي تحتوي على شقق إضافية، لتكون رافداً مساعداً لدخل المشتري مطلباً أساسياً عند الرغبة في الشراء.